如何組建承接查驗的團隊？如何進行戶內裝飾裝修工程查驗？物業服務企業在承接查驗過程中如何規避風險？承接查驗發現問題如何跟進處理？分戶驗收之前，商品房裝修應達到什么標準？如何處理業主在物業交付過程中的投訴？在收樓后，已入住的單元發現新的維修問題，應如何處理？ …… 王海英主編的《物業承接查驗與交付全程指南》一一為您解答了這些問題。 2100433B

1總則

1.0.1為了規范物業項目承接查驗評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規范。

1.0.2本規范適用于北京市行政區域內進行的物業項目承接查驗評估活動。

1.0.3物業項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。

1.0.4物業項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。

2術語

2.0.1物業項目承接查驗

物業項目承接查驗是指為了完成物業共用部分的交接，建設單位、業主或受業主委托的物業服務企業以及物業服務評估監理機構，對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

物業項目承接查驗包括主要應包括下列內容：

1.物業區域劃分狀況：查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。

2.物業構成狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業服務用房狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。

4.物業共用部位狀況:查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。

5.物業共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。

6.物業資料交接狀況：查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。

2.0.2物業項目承接查驗評估

專業評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。

2.0.3評估項目

一個需要評估物業項目承接查驗的物業項目。

2.0.4評估目的

評估結果的期望用途。

2.0.5評估時點

評估結果對應的日期。

2.0.6評估結果

關于評估項目的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的最終結論。

2.0.7評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的研究報告。

3評估原則

3.0.1物業項目承接查驗評估應遵循下列原則：

1.合法原則；

2.評估時點原則。

3.0.2遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規的規定為前提。

3.0.3遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業項目承接查驗的具體實際狀況。

4評估程序

4.0.1自接受評估委托至完成評估報告期間，物業項目承接查驗評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協議

2.明確評估基本事項

3.擬定評估作業方案，確定評估人員；

4.提前告知相關方評估作業時間及配合事項；

5.相關方根據協議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；

6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料；

7.評估人員到項目現場進行實地查勘；

8.建設單位、物業服務企業、評估監理人員、委托人等簽字確認現場查勘結果；

9.評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估；

10.撰寫并提交評估報告。

4.0.2明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.評估時點；

3.評估內容。

4.0.3委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業區域劃分意見書；

3.項目物業共用部位、共用設施設備情況；

4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。

評估作業方案主要應包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式；

2.擬采用的評估方法；

3.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.5評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：

1.物業區域劃分狀況；

2.物業構成狀況；

3.物業共用部位狀況；

4.物業共用設施設備狀況；

5.物業資料交接狀況；

6.物業交接遺留問題狀況。

4.0.6完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。

5評估依據

5.0.1物業項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規、規章及文件的有關規定進行評估：

1.《物業管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業項目承接查驗的相關規定；

2.《北京市物業管理辦法》及《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》中有關物業項目承接查驗的相關規定；

3.《北京市新建物業項目承接查驗標準》的相關規定；

4.北京市人民政府關于《北京市新建改建居住區公共服務設施配套建設指標》的相關規定和項目規劃批復；

5.項目規劃文件、設計文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》中的有關約定；

7.其他相關法律、法規、規范、標準。

6評估報告

6.0.1評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要；

2．評估目的；

3．評估對象和范圍；

4．評估原則；

5．評估依據；

6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期；

8．評估方法；

9．評估工作實施過程；

10．評估結論及爭議說明；

11．評估限定條件；

12．評估人員名單；

13．評估作業日期；

14．評估報告日期；

15．評估文件附件。

6.0.2評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3評估時點以提交報告之日為基準日。

7職業道德

7.0.1評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。

7.0.4評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：

正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。

（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：

正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或“不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。

2.規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時，寫法為：

“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。2100433B

《物業承接查驗與交付全程指南》是根據《物業承接查驗辦法》、《中華人民共和國物權法》及《物業管理條例》撰寫，系全面介紹了物業承接查驗方法、物業交付流程、分戶驗收制度，對查驗與交付過程中產生的問題，大到公共區域的權責糾紛，小到家居清潔與裝修，提出了針對性的解決方案。

作為一本了解物業管理和商品房驗收的權威指南，可供物業管理從業人員使用，同時可作為高等院校相關專業的學習用書及物業管擁培訓的指導書籍。