本細則自2013年6月1日起實施。

第二條本實施細則適用于本州行政區域內的物業服務收費管理。

第三條 本州新建住宅（不含別墅、商業用房）前期物

業服務收費（業主委員會成立前）實行政府指導價，各縣市可結合本地實際情況，由各縣市發展和改革局、住房和城鄉建設局根據各縣市實際情況制定補充標準，并向社會公布，同時報州發改委、州住房和城鄉建設局備案。

別墅（包括獨立別墅、連體別墅）、商業用房及已成立業主委員會住宅小區，物業服務收費實行市場調節價。業主和物業服務企業協商制定收費標準時可參照《紅河州住宅物業服務收費政府指導價標準》（以下簡稱《指導價標準》）。

第四條住宅物業服務收費項目分為綜合管理、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、清潔衛生、綠化養護管理等六項；每項物業服務收費分為三個等級，物業服務收費標準根據不同的服務要求、內容及設施設備配置情況，按相應服務項目和等級進行確定。

第五條物業服務項目總建筑面積在15萬平方米以上（含15萬平方米）的，物業服務收費標準在州發改委備案，同時報州住房和城鄉建設局備案。建筑面積在15萬平方米以下的，在縣市發改局及住建局備案。

第六條住宅物業（不含別墅、商業用房）的前期物業服務收費標準由房地產開發單位與其所選的物業服務企業依據《指導價標準》協商確定，并到價格主管部門及住建部門備案，備案回執中列明的收費標準作為購房合同中約定的物業收費標準。備案時需提供如下資料：

（一）工商營業執照副本和物業管理企業資質證書復印件；

（二）經規劃部門批準的住宅小區總平面圖及車輛（機動車、非機動車）停放平面圖（室內、室外或地上、地下）；

（三）物業公司與開發公司簽訂的前期物業服務委托合同或協議復印件一份；

（四）物業服務收費備案表一式三份。

物業服務收費標準備案審核通過后，給予備案回執。前期物業服務若提供《指導價標準》最高服務等級中未涵蓋的服務內容、服務深度時，由業主與物業公司協商確定。

第七條前期物業服務收費標準應在收費地點進行公示，公示內容須載明所定等級對應的《指導價標準》中列示的收費標準、基本要求、分級服務要求的具體內容，收費標準不得超過同等級所確定的物業服務收費指導價。

第八條開發建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同的同時，并與買受人簽訂前期物業服務合同。物業服務合同應當明確約定根據《指導價標準》確定等級對應的物業服務項目、內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等相關內容。

第九條小區成立業主委員會后，提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業，物業收費標準若發生變動時可在《指導價標準》范圍內擬定，并報當地價格主管部門及住建部門備案，備案時提供以下資料

（一）工商營業執照副本和物業服務企業資質證書復印件；

（二）物業服務收費備案表一式三份；

（三）業主與物業服務企業簽訂的物業服務委托合同復印件；

（四）成立業主大會的相關材料；

（五）物業服務企業與業主代表大會、業主委員會協商的會議紀要。

第十條住宅物業服務收費標準應按質價相符的原則，分別選擇各服務項目的相應等級組合確定。物業服務收費標準為各服務項目所選等級收費標準的總和。

《指導價標準》中各項目的收費標準，由各項目物業服務成本、法定稅費和利潤構成。計價單位為每月每平方米建筑面積。

第十一條房屋滿足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后，無論業主是否接收房屋，其房屋的物業服務費用由業主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋，物業服務費應當由開發建設單位按合同規定支付給物業服務企業。

第十二條配有電梯和二次供水等設施設備的住宅小區，其設備的維修保養及運行費用不含在物業服務收費標準中，應由業主或物業使用人另外支付，其費用按成本收取，可由物業服務企業實行代收代管。實行代收代管的物業服務企業應單獨列賬，專款專用，滾存使用，并定期公布收支賬目，接受業主監督。

第十三條住宅小區內的公共照明、公共用水、綠化養護及物業項目配建的蓄水池、化糞池、室外雨污管網的清洗清掏費用（不含維修）已含在物業服務收費標準中，物業服務企業不得另行收費。物業服務企業對蓄水池（罐）每年至少清洗二次，清洗后的水質必須達到自來水合格標準。

第十四條物業服務區域內業主自有產權車庫（位）（含地上、地下）的物業服務費，按同區域住宅物業服務收費標準收取。機動車、非機動車保管服務收費由業主與服務企業另行約定，已收取機動車停放保管服務收費的，不得重復收取車位物業服務費。

第十五條對住宅小區占用業主共有的道路或者其它場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，含開發商移交業主的規劃內車位。對業主共有車位的管理使用辦法及收費標準應征得業主大會或業主代表大會同意，并由業主委員會與物業服務公司或委托管理單位在物業服務合同中予以明確。各地價格主管部門可根據當地情況制定政府指導價作為業主物業服務收費的指導標準。小區業主委員會未建立之前，業主共有車位實行有償停放的收費標準可暫按價格主管部門制定的指導價的基準水平執行。業主共有車位有償停放的所得收益扣除正常的管理服務費用，其余應用于小區公共設施維修或公共服務等方面的支出，并按物業管理的相關規定及合同約定的要求，定期向業主公布收支情況，接受業主監督。

第十六條業主、使用人對房屋進行裝飾裝修的，物業服務企業可以與業主、使用人或裝修企業約定裝修保證金的金額和用途，由業主、使用人或裝修企業支付，住宅物業的裝修保證金每戶不得超過2000元。裝修保證金在業主裝修房屋時收取，不得提前收取。

裝修完成后，經物業服務企業與業主檢查驗收，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起60日內全額無息退還業主。

裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主應當及時修復。若裝修業主不能及時修復的，可按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業服務企業應在修復后60個工作日內如數退還業主；若保證金不足以支付修復費的，業主應在修復后10個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工（料）價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，可協商解決或通過法律途徑解決。

物業服務企業不得向業主或者房屋裝修單位收取裝修管理服務費、裝修期間的電梯使用費（電梯增容費）或變相收取其他相關費用。

第十七條物業服務企業對房屋裝修工人實行持證管理的，按每人每證收取10元出入證工本費。

除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證工本費外，物業服務企業不得擅自向進入住宅小區為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。

第十八條裝修產生的垃圾由物業服務企業統一組織清運，清運費由物業服務企業按清運成本收取。

第十九條房屋竣工交付使用后實行出入證（含IC卡等）管理服務的，應由開發建設單位按每戶三張卡的數量無償提供給業主；出入證（IC卡）需要增加或者遺失、損壞需補辦的，可按證（含IC卡）工本費收取。

第二十條物業服務企業自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務，按《中華人民共和國價格法》等相關規定進行處罰。

各縣（市、區）物價局、住建局：

附件：晉城市物業服務收費管理實施細則

晉城市物價局

晉城市住房保障和城鄉建設管理局

2012年12月31日

　晉城市物業服務收費管理實施細則

第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進我市物業服務事業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、《山西省物業管理條例》、《山西省物業服務收費管理實施辦法》等有關規定，結合我市實際，特制定本實施細則。

第二條本細則適用于我市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、住房保障和城鄉建設管理部門（以下簡稱“住建部門”）資質認定的物業服務企業，接受房屋開發建設單位或業主委員會（業主）委托，對住宅小區和商廈、寫字樓、營業用房等非住宅提供物業服務及收取物業服務費的行為。

第三條本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對提供物業服務范圍內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

第四條根據國家規定，提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

第五條市物價部門會同住建部門依據國家、省有關規定制定全市的物業服務收費政策，指導、協調全市的物業服務收費工作。市區范圍內（含開發區）物業服務收費標準由市物價部門會同住建部門制定，監督和管理按照隸屬關系進行；縣（市）物價部門會同同級住建部門負責本行政區域內物業服務收費標準的制定、監督和管理。

第六條物業服務收費遵循合理、公開以及費用和服務水平相適應的原則。

第七條物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

1、住宅類（住宅小區）物業服務收費實行政府指導價。由物價部門會同住建部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度。

2、商廈、寫字樓、營業用房等非住宅類物業服務收費實行市場調節價，由業主與物業服務企業按照國家、省物業服務有關規定以合同形式約定。

第八條住宅類物業服務收費等級基準價，按照優質優價的原則，由物價部門會同住建部門根據物業服務等級和服務內容等，結合我市經濟發展狀況、居民收入增長情況及物價水平的變化進行確定和適時做出調整。

1、未成立業主委員會的住宅小區，開發建設單位通過招投標方式選聘物業服務企業提供前期物業服務時，需由住建部門進行行業指導，中標單位需在住建部門進行登記備案。前期物業服務收費標準由物價部門根據具體情況制定。

2、已成立業主委員會的住宅小區，由業主委員會與物業服務企業根據物價和住建部門制定的物業服務等級與收費標準協商確定，物業服務內容和收費標準經業主大會同意后報物價、住建部門備案。

3、住宅小區內同時有營業用房的，區分不同性質和特點執行相應的收費方式和標準。

第九條物業服務企業向物價部門申請制定物業服務費標準或備案收費標準時，應提供以下資料：

1、物業服務費標準書面申請，包括物業服務企業和物業小區概況、擬執行物業服務等級及服務內容、成本核算資料和擬執行收費標準等。

2、物業管理資質證書及管理人員資格證書、工商營業執照、稅務登記證，物業服務委托合同原件及復印件，業主選擇物業服務等級相關資料及意見匯總表。

3、外地物業服務企業在我市承接物業服務項目，應提供在我市住建部門登記記錄。

4、已成立業主委員會的，需提供業主委員會成立的文件和證明材料，以及業主委員會（業主）對物業服務等級和收費標準的意見。

物業服務企業申請調整物業服務等級標準和收費標準時應提供：征詢受影響業主同意調整物業服務等級和收費標準的意見資料、業主委員會同意調整物業服務等級的決議、調整后的物業服務等級及收費標準、計費起始時間等。

第十條業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業服務資金按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金，且預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同以外的支出。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、物業管理人員的工資、社會保障和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監控設施、景觀等）的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、物業服務企業辦公費用；

7、物業服務企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十二條物業服務費的收取

1、物業服務費按業主法定產權面積計收，未辦理產權認證的，以物業買售合同中載明的建筑面積計算。

2、物業服務費原則上按月收取，經業主同意預收的，可按季度或年度計收。物業服務費以外的特約服務和收費由雙方在合同中約定，沒有合同約定的不得收費。

3、納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十三條物業服務企業收取物業服務費后應提供與物業服務等級相一致的物業服務。

第十四條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。

任何單位不得強制物業服務企業代收前款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行物價部門規定的價格，不得加價、加量收費。代收手續費由委托單位支付，手續費標準由物價部門按照定價權限制定。

第十五條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主受連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

第十六條物業服務企業已接受委托實施物業服務并收取相應服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第十七條物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備及場地進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金。具體補貼辦法由物業服務企業和相關業主、業主委員會合同約定。

第十八條按照《山西省機動車停放服務收費管理實施細則》，住宅小區內規劃設有專用停車場（位）的，可向車主收取車輛停放服務費，責任和義務由雙方約定。車輛停放服務費標準由物價部門按照定價權限制定。

未列入住宅小區規劃的停車場或在小區內道路、空地上設置停車位并收費的，必須征得業主大會同意，收費收入要單獨列帳，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費外，用于補充小區公共設施的日常維護，收支情況向業主公布，接受業主監督。

第十九條物業服務企業應當定期向業主公布物業服務費用收支盈余情況。

第二十條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當按照物價部門規定，在服務區域內的顯著位置、收費場所設置明碼標價牌（欄），公示物業服務等級標準、服務內容以及收費項目、收費標準、12358價格舉報電話等有關情況。

第二十一條物價、住建部門應依據職責加強對物業服務企業的服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等的監督。物業服務企業違反價格法律、法規和規定，由物價部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》等予以處罰。

第二十二條本實施細則自發布之日起30日后施行，有效期五年，期滿自行失效。

第一條 為促進我市物業管理行業健康發展，建立公平、合理、質價相符的物業服務收費機制，規范物業服務收費行為，根據《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《黑龍江省物業服務收費管理辦法》，結合我市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第三條 住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位物業服務收費實行政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。

第四條 實行政府指導價物業服務按等級收費。我市物業服務共分五個等級，分等收費標準包括物業服務等級標準和物業服務收費標準。物業服務等級標準由市房產主管部門按照國家和省有關物業等級分類標準制定，最高為五級，最低為一級（指住宅非小區）。

第五條 實行政府指導價物業服務收費標準按物業服務等級標準核定。

五級基準價為：月/平方米建筑面積0.80元；

四級基準價為：月/平方米建筑面積0.60元；

三級基準價為：月/平方米建筑面積0.40元；

二級基準價為：月/平方米建筑面積0.30元；

一級基準價為：月/平方米建筑面積0.15元；

浮動幅度為10%（詳細內容見附表）。

實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業公司在物業服務合同中約定。

第六條 實行政府指導價的住宅小區和住宅非小區服務項目內容按《黑龍江省物業服務收費管理辦法》（黑價聯字〔2004〕104號）執行。

第七條 實行政府指導價的物業服務收費標準應與物業服務內容、項目對應，并按等級實行“菜單式”收費。物業公司應當在與業主簽訂的物業服務合同中具體約定物業服務等級、服務項目、服務內容、服務收費標準等。禁止物業服務企業擴大收費范圍和提高收費標準。

第八條 新建物業服務項目的物業服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求，選擇服務項目、服務登記并依據本辦法第五條、第六條規定擬定，在發布招標公告或協議價格15個工作日前將擬定的收費標準報市價格主管部門、物業管理行政主管部門備案。

第九條 物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起15個工作日內，將物業服務合同提交市價格主管部門和市物業管理行政主管部門備案。

第十條 物業服務收費按房屋所有權證標明的建筑面積計算，未辦理房屋所有權證的以售房合同中標明的建筑面積計費，房改售房以實際建筑面積計費。

第十一條 物業服務企業可按月/平方米、季/平方米、半年/平方米、一年/平方米 計收物業服務費，具體收費期限由雙方在合同中約定，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業服務費。

第十二條 物業服務企業應按規定實行明碼標價，做到價目齊全、內容真實、標示醒目、字跡清晰，并可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式在物業管理區域內進行公示。

物業服務收費明碼標價的內容包括：物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、監督舉報電話等。

實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時，物業服務企業應當在執行新標準前一個月，將所標示的相關內容進行調整，并標示新標準開始實行的日期。

第十三條 垃圾處理費按有關文件規定執行。

第十四條 二次加壓供水收費。由城市供水企業負責加壓供水的，其費用應核定到供水成本當中；由物業公司負責二次加壓供水，但已享受城市供水企業躉售價格的，用水繳納的是終端水價，其費用不得核定到物業服務費用中，用水不再負擔二次加壓供水費用。目前（2008年），二次加壓供水仍由物業公司（含房管所房屋產權單位）管理，但未享受城市供水企業躉售價格的，供水費用可核定到物業服務費中，由用水戶承擔。具體收費標準由市價格主管部門核定。今后，隨著城市供水價格調整，二次加壓供水所發生的費用應逐步理順到城市供水成本中。

第十五條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當直接向用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用，可以向委托單位收取手續費。具體標準在雙方的委托合同中約定。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

第十六條 物業服務企業應當遵守國家的法律、法規以及有關文件規定，嚴格履行物業服務合同，若未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產、安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。

第十七條 業主應當按照物業服務合同約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以根據合同約定申請經濟仲裁或民事訴訟。

物業服務企業未按合同約定為業主提供質價相符的物業服務的，業主有權根據合同約定申請經濟仲裁或民事訴訟。

第十八條 物業服務雙方應接受相關居民委員會的監督，發生物業服務糾紛時可接受居民委員會協調。

第十九條 物業服務企業違反國家、省、市物業管理法規及有關規定，未提供相應物業服務的，由物業管理行政主管部門根據國家、省、市有關規定予以處罰。構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律規定予以處罰。

第二十條 本辦法所規定的物業服務收費標準的測算是采用包干制結算形式。

第二十一條 對享受政府低保家庭的物業服務費，物業企業可根據企業實際情況，在收費標準上酌情優惠。

第二十二條 縣（市）價格主管部門會同同級房地產行政主管部門做好本區域內物業服務收費的監督管理工作，可參照本辦法制定本縣（市）物業服務收費政府指導價和服務標準，并報市物價局、房產局備案。

第二十三條 本辦法由市物價局、房產局負責解釋。

第二十四條 本辦法自2008年4月1日起執行。