黑建規范〔2021〕7號

各市（地）縣（市）住建局，齊齊哈爾市、大慶市城管局，鶴崗市保障性住房服務中心：

為深入貫徹實施《黑龍江省住宅物業管理條例》，指導和規范各地物業管理委員會組建工作，我廳制定了《黑龍江省物業管理委員會組建辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

黑龍江省住房和城鄉建設廳

2021年7月13日

黑龍江省物業管理委員會組建辦法

第一條 為推進和規范本省物業管理委員會組建工作，依據《黑龍江省住宅物業管理條例》，制定本辦法。

第二條 本省行政區域內的住宅物業管理活動適用本辦法，其他物業項目可參照執行。

第三條 物業管理委員會依照《黑龍江省住宅物業管理條例》承擔業主委員會相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

第四條 省物業行政主管部門負責指導、監督管理全省物業管理委員會組建工作。

市級物業行政主管部門負責指導、監督管理本行政區域內物業管理委員會組建工作。

縣級物業行政主管部門負責對街道辦事處、鄉鎮人民政府組建物業管理委員會工作進行具體指導和業務培訓。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建本轄區內物業管理委員會，指導、監督物業管理委員會依法履行職責。

第五條 有下列情形之一的，應當依法組建物業管理委員會，業主自行管理的除外：

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）雖然具備成立業主大會基本條件，但因相關原因影響未能成立的；

（三）業主大會會議召開后，未能選舉產生業主委員會的；

（四）需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、協助后，仍不能選舉產生業主委員會的。

符合物業管理委員會組建條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自擬組建物業管理委員會事項公告公示之日起四十五日內，組建成立物業管理委員會。

第六條 一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。

堅持黨建引領，推動在物業管理委員會中建立黨組織。充分發揮業主中的中共黨員、人大代表、政協委員在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會成員。

第七條 物業管理委員會由居（村）民委員會代表、業主代表等7人以上單數組成，其中業主代表占成員總人數半數以上，成員中應當有中國共產黨黨員。

第八條 物業管理委員會成員中的業主代表，應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守法律、法規，熱心公益事業，責任心強，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時間；

（三）未被列為失信被執行人；

（四）依法交納物業費用和維修資金；

（五）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域服務的物業服務企業任職；

（六）未有《黑龍江省住宅物業管理條例》規定的物業使用和維護禁止性規定的行為；

（七）未有法律、法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會成員的情形。

物業管理委員會成員應當書面承諾符合前款規定的條件，全面履行工作職責，不以權謀私、失職失責。

第九條 符合組建物業管理委員會條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府就物業管理區域擬組建物業管理委員會事項進行公告。公告中明確物業管理委員會成員人選要求、報名方式、起始日期等。

公告應當在物業管理區域內顯著位置至少兩處公示。物業管理區域顯著位置是指小區公告欄、主要出入口、房屋單元門廳、電梯轎廂內、客服場所、公共活動場所等。

公示期限不得少于7日。

第十條 物業管理委員會成員人選通過下列方式產生：

（一）居（村）民委員會代表由居（村）民委員會負責推薦。

（二）業主代表由居（村）民委員會負責組織小區業主聯名推薦或者業主自薦。聯名業主人數應當不少于10名，并經被推薦人選本人簽字同意；業主自薦應當征得不少于10名其他業主簽字同意。一名業主只能推選一名業主代表。

房屋總建筑面積10萬平方米以上（含10萬平方米）的物業管理區域，居（村）民委員會可劃分若干區域組織業主聯名推薦或者業主自薦，聯名業主人數或者業主自薦同意人數應符合前款規定。

一個物業管理區域內業主不足300戶的，聯名推薦業主代表的聯名人數和業主自薦征得業主同意的人數，由街道辦事處、鄉鎮人民政府根據實際情況確定。

第十一條 公示截止日后5日內，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在業主自薦或者推薦的基礎上確定物業管理委員會成員名單。其中：居（村）民委員會代表成員根據居（村）民委員會推薦人選直接確定；業主代表成員根據聯名業主人數或者業主自薦同意人數多少的排序情況，依次確定，滿額為止。

物業管理委員會主任由居（村）民委員會代表擔任，副主任由居（村）民委員會指定一名業主代表擔任。

第十二條 物業管理委員會成員名單確定后，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將成員姓名、職業、住址等情況在物業管理區域內顯著位置至少兩處公示，公示期限不少于7日。如有異議的，應書面向街道辦事處或者鄉鎮人民政府提出，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在5日內完成核查，并將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于7日。

公示期滿無異議或者經核查異議不成立的，物業管理委員會自公示期滿之日或者核查結果公示之日起正式成立。

第十三條 物業管理委員會成立后，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府自行備案，并將組建公告、居（村）民委員會代表推薦表、業主聯名推薦表、業主自薦表、組建情況公示和承諾書及異議核查等材料存檔。

物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的備案表和印章刻制證明，向公安機關申請刻制物業管理委員會印章。物業管理委員會印章印文中應當包含名稱和屆別。

物業管理委員會主任負責保管物業管理委員會印章，并建立印章管理使用制度。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當將備案情況及時告知所在地縣級物業行政主管部門。

第十四條 物業管理委員會負責組織業主共同決定物業管理事項，履行下列職責：

（一）推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理委員會年度履職情況；

（三）組織業主依法選聘、解聘物業服務人，代表業主與選聘的物業服務人簽訂物業服務合同，與解聘的物業服務人進行交接；

（四）擬定物業共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（五）組織維修資金的使用以及維修資金的補交、續交；

（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務合同，督促物業服務人對物業服務中存在的問題進行整改，督促業主交納物業費用；

（七）組織業主制定或者修改管理規約、議事規則，監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（八）制作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（九）定期向業主通報工作情況，每年公示物業管理委員會成員中業主代表應當交納的物業費用情況。

（十）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十一）配合行政執法部門在物業管理區域內開展的執法管理工作；

（十二）配合、支持居(村)民委員會依法履行職責，并接受其指導和監督；

（十三）業主大會或者業主共同決定賦予的其他職責。

第十五條 物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照議事規則的規定召開，原則上至少每兩個月召開一次。經物業管理委員會主任或者物業管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業管理委員會臨時會議。

物業管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

物業管理委員會會議應當有過半數成員且過半數業主代表成員參加。業主代表成員不能委托代理人參加會議。

物業管理委員會作出的決定應當經過半數成員簽字同意。會議結束后3日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不得少于7日。

物業管理委員會全體成員有同等表決權。

物業管理委員會對于需要業主共同決定的事項不得擅自作出決定。

第十六條 物業管理委員會成員有下列情形之一的，成員資格應當終止：

（一）以書面形式向物業管理委員會提出辭職的；

（二）業主代表不再是本物業管理區域內業主的；

（三）居(村)民委員會代表因工作崗位調整，不能繼續擔任的；

（四）因健康等原因無法履行職責但未提出辭職的；

（五）拒不召集、拒不參加或者阻撓召開物業管理委員會會議的；

（六）違反書面承諾的；

（七）一年內累計缺席物業管理委員會會議總次數一半以上的；

（八）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

屬于前款第一項、第二項、第三項情形的，其成員資格自情形發生之日起自然終止；屬于前款第四項、第五項、第六項、第七項情形的，物業管理委員會應當提請街道辦事處或者鄉鎮人民政府終止其成員資格；屬于前款第八項情形的，按照相關規定處理。

物業管理委員會成員資格終止，物業管理委員會應當在7日內向所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理變更備案，并在物業管理區域顯著位置公示，公示期限不少于7日。

物業管理委員會成員應當自資格終止之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物移交給物業管理委員會。

第十七條 物業管理委員會成員發生缺額的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按照本辦法第十一條的有關規定及時進行補充。

第十八條 物業管理委員會工作經費，聘請第三方機構費用，成員工作補貼、聘用人員薪酬等由物業管理委員會結合實際提出申請，由業主依法共同決定。相關費用可從共用部位、共用設施設備經營收益中列支，或由全體業主按專有部分建筑面積共同分攤，另行交納。相關收支情況應在物業管理區域顯著位置進行公示，每年不少于2次，每次公示期不少于10日。

第十九條 物業管理委員會的任期一般不超過3年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

第二十條 物業管理委員會自業主大會依法選舉產生業主委員會之日起停止履行職責，并與業主委員會辦理移交手續后解散；因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當及時解散物業管理委員會。

物業管理委員會重新組建或者解散后，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當收回物業管理委員會印章，并在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十一條 物業管理委員會應當依法履行職責。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二十二條 本辦法自2021年8月1日起實施。

  附件：1.物業管理委員會組建工作流程

            2.關于物業管理區域組建物業管理委員會的公告

            3.物業管理委員會居（村）民委員會代表推薦表

            4.物業管理委員會成員人選業主聯名推薦表

            5.物業管理委員會成員人選業主自薦表

            6.物業管理委員會組建情況公示

            7.物業管理委員會成員書面承諾書

            8.物業管理委員會備案表

            9.物業管理委員會印章刻制證明