養老地產成為資本的新寵，但同時又隱藏著各種暗涌和未知，身處市場漩渦中的我們到底要如何把握商機？為此，觀點指數發布《觀點指數·2017中國養老地產市場報告》，為各方企業透析當前市場發展現狀，洞悉行業發展趨勢和前景。

“銀發浪潮”洶涌而至，養老問題迫在眉睫老年人口規模快速增長，養老重任亟待解決

根據國家統計局的數據顯示，中國的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增長之勢。從2012年開始人口老齡化速度明顯加快，截止到2016年底，國內大陸總人口138271萬人，60周歲及以上人口23086萬人，占總人口的16.7%;65周歲及以上人口15003萬人，占總人口的10.8%。

圖：近年來我國老年人口數量及占比

數據來源：國家統計局、觀點指數

養老難關下不能忽視的失能、空巢老人規模上升

民政部預計，2020年我國老年人口將達到2.43億的規模。而根據2016年全國老齡辦披露的測算數據顯示，2020年，我國的失能老年人將達到4200萬，80歲以上高齡老年人將達到2900萬，而空巢和獨居老年人將達到1.18億。

數據來源：民政部、全國老齡辦、觀點指數

養老需求龐大，供需失衡間的矛盾凸顯

為應對如今的老齡化問題，國家提倡“9073”的養老目標，即90%的老年人居家養老，居家養老是指老年人在家中居住，并由社會提供養老服務的一種方式，既區別于機構養老，也有別于傳統的家庭自然養老，它是以家庭為核心、以社區為依托、以專業化服務為依靠，為居住在家的老年人提供解決日常生活問題為主要內容的社會化服務。

圖：“9073”養老目標

養老市場潛力巨大多樣化養老需求拉動養老消費的發展

截至2015年底，全國60歲及以上老年人口22200萬人，占總人口的16.1%，這部分龐大的老年群體具有普遍消費需求。而低齡(60歲至69歲)老年人口占56.1%，中齡(70歲至79歲)占30.0%，這部分老年群體具有旺盛的養老需求和較強的消費能力，購買養老服務的意向強烈。高齡(80歲及以上)老年人口占13.9%，這部分群體的經濟能力有限，社會資源不足，但仍有著剛性的養老需求，偏重于生活料理、精神慰藉等方面。

數據整理：全國老齡辦、民政部、財政部、觀點指數

養老產業成房地產轉型升級新熱點主體多元化激活養老地產市場

老齡化社會催生的“銀發經濟”促使眾多保險企業和房企紛紛掘金養老地產項目，通過跨界合作、資源共享創新養老地產運作模式。截止到2015年底，已經有10余家保險企業，80多家地產開發企業和大量的外資企業布局中國養老地產，投資總額超過3,000億元。在前景日漸明朗的情況下，行業資金規模將繼續得到擴張，發展趨勢樂觀。

數據整理：觀點指數

除了房地產開發商外，不少險資和養老服務機構也紛紛試水養老地產項目。有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險企業一片歡騰，在地產征途上，養老地產可以曲線突破“限購”、“限墅”等限制，因而成為險資聚集地。

近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養老地產。險資通過與房企開發商合作或自主開發養老地產項目，可以隨之開發養老保險項目、拓寬投資渠道。

數據整理：觀點指數

養老地產大有可為？養老地產模式透析養老地產開發與規劃

從養老地產產品的類型可以簡單地劃分為復合型、機構型、社區型養老、特色主題養老，而從布局及業態規劃的產品屬性上劃分，則可以再細分成各種不同的產品。

其中綜合型的社區基本囊括了養老服務的所有業態，是配備齊全的生活社區，而這也是現今眾多房地產開發商及險資布局的方向，旨在營造一個養老生態閉環。

而其余的養老項目類型，如全齡社區、嵌入式服務中心、老年公寓、醫養結合型養老、教養結合型養老、旅游養老等則是養老布局的不同形態，但這些也并非是孤立的個體，在養老地產開發中也會存在將以上幾種形態結合，打造多功能的產品項目。

在養老產品的開發中，除了獨立開發之外，更多的是采用合作開發的方式，不僅可以降低成本及風險、拓寬資金渠道，同時還能整合多方資源優勢，促使養老項目向專業化、系統化、創新多元化的方向發展。常見的有房企與其他企業合作、房企與險資合作開發、房企與養老機構合作開發、險資與養老機構合作開發等類型。

我國養老地產運作與盈利模式

(1) 長期持有型

持有型養老地產是指項目的產權仍在經營者手里，出售使用權給消費者。優勢在于投資者能夠保障項目的管理效果和服務水平，在長期的持有中根據市場反應調整運營策略，積累項目口碑和知名度，投資者也能獲得持續穩定的回報。但劣勢在于投資回報周期長，前期資金投入壓力大。持有型養老地產目前常見盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。

表格整理：觀點指數

(2) 銷售型

銷售型的養老物業，相對于普通住宅而已增加一些適老化設計，或者在社區增加嵌入式的養老服務中心，然后通過銷售物業來回籠資金，且沒有后續管理問題。國內養老地產正處於初期發展階段，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善，因此通過銷售型的養老地產運作模式，既能給房地產開發商一個試水養老產業的機會，又能降低因投資回報周期過長而帶來的資金風險。如綠城烏鎮雅園、平安和悅·江南、天地健康城等都是此類項目。

首創學院式養老的綠城烏鎮雅園項目，與雅達國際共同開發打造烏鎮國際健康生態產業園，有養生養老、健康醫療和休閑度假等主題，并通過整合資源打造一站式養生養老產業鏈，使產品進入細分化的錯位經營領域。

雅達國際是專注于養老及健康服務業的大型投資公司，由和諧基金(IDG資本管理)、紅杉資本為主要股東共同出資成立。雅達國際擁有雄厚的股東背景和資本實力，聯合國內外的頂級醫療資源，汲取國際養老產業成功經驗，運用先進的運營管理理念和創新機制，縱深整合行業資源，拓展養老服務延伸產業鏈。

其中雅達國際健康生態產業園將打造中國首席復合型休閑健康養老主題園區。烏鎮雅園前期采用出售的形式，后期發現為了提供更好的養老服務，出租是更適合的運營方式，逐漸演變成租售并舉的方式。

(3) 租售結合型

租售結合型的項目通常是包括住宅和老年公寓兩部分，住宅包括普通公寓和別墅以用來銷售，是回收資金的主力并對持有型物業形成支持，而老年公寓則嵌入到普通社區用于出租。項目社區內通常都配備專門的養老設施，如護理中心、照料中心以及老年娛樂生活設施等。

如萬科幸福匯老年公寓也是采用租售并舉的方式，分為兩種業態：一是利用商業配套設施建設的“活躍長者之家”，萬科作為產權持有者，由上海親和源負責經營管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活躍長者住宅”，直接由面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風險，并進行更為靈活的管理。

養老地產的前景展望金融工具的優化使用，促進養老資本多樣化

盡管養老產業市場前景樂觀，引來了各路資本的蜂擁而上，但是需要注意到的是，養老產業才剛起步，市場接受度需繼續提升，養老群體的多樣需求仍需發掘，產品的創新開發仍需完善，而盈利模式仍未清晰。

據有關統計，從全球情況看,養老產業一般利潤也就在10%左右,國內不少養老企業更是連收支平衡都很難。因此，在進軍養老市場的路上，企業應當優化使用金融工具，擴寬投融資渠道，如加強政府創投引導基金或養老產業基金、房地產信托投資基金、養老債券、PPP等，促進養老資本多樣化。

創新養老產品，促進開發運營面向連鎖化、微型化、精細化

養老地產將逐漸進入理性、有序的發展，有萬科、遠洋、保利、綠城、泰康等先發企業為代表的養老地產將慢慢走向連鎖化運營階段。如“保利和熹健康生活館”與“保利和熹會”一起打造成保利養老產業全國布局的連鎖品牌，并逐步全面在所有保利社區里推進。

同時在互聯網時代，養老地產的發展也必將搭乘高科技的快車，充分發揮創新思維，打通線上線下渠道，打造O2O物業服務體系，實現互聯網+養老地產。

另外，未來產品將更加貼近服務群體的個性化需求，向微型化、精細化發展，精準的定位和產品策略將成為立足于養老市場的主要競爭力。

消費場景延伸，打造全面養老產業鏈

養老產業除了聚焦于老年人的生活場景，同時還可以延伸至衣食住行、護理、休閑娛樂等各個消費場景，打造全面養老產業鏈。

以養老服務為紐帶，上下游延伸、橫向拓展，就是一條產業鏈。在發展養老地產的同時，可以撬動產業鏈上的其它板塊，實現資源的整合和互補，打造全生態的產業服務鏈。

合眾佑澤 —— 致力于成為中國最受信賴的養老醫療產業綜合智力服務商！國內首家同時具備醫療、養老咨詢資質的綜合性醫養產業專業咨詢機構！專注于養老醫療產業投資咨詢、養老項目落地策劃與籌備運營顧問服務。為健康產業園、CCRC養老地產、PPP養老項目、醫養結合項目、嵌入式小微機構、醫院、養老院、居家智慧養老連鎖項目提供立項/調研/定位/規劃/營銷/開業籌備/標準化運營等全方位的咨詢策劃服務。

1 、彈性地板的運輸及裝卸

冬季氣溫低，材料較硬，切勿野蠻操作

2、 彈性地板的存放

材料必須存放于室內，保持豎放，做好安全防范

3 、溫度對彈性PVC塑膠地板施工的影響

PVC地板施工現場溫度要求15℃以上， 當溫度低于10℃時禁止彈性地板的安裝

彈性地板施工的環境溫濕度要求

4、 溫度對輔材施工的影響

界面劑：界面劑的本質就是乳液，溫度在5-8℃的環境下，界面劑就不能成膜，涂刷在基層地面上之后，會成為一層粉末。不能起到到滲透和封底的作用，導致自流平與基層地面不能牢固連接，后期出現空鼓開裂。

自流平：溫度過低會導致自流平干燥時間過長甚至被凍結，不能完成水化和及時的干燥，后期就是干燥了，表面也無強度，出現表面打磨起砂或開裂等質量問題。進行升溫環境下，要注意室內空氣相對濕度，過于干燥會直接影響到自流平水泥水分揮發過快，不能完成水化過程，導致自流平失去強度 。

地板專用膠：膠水最佳施工溫度應在15℃以上進行（18℃以上最佳），如室內溫度在10℃以下，膠水的粘接強度會受到很大影響，導致地板與地面的粘接不牢固，后期出現脫膠、翹邊等問題。施工時嚴格把控膠水的晾膠時間。

5、注意事項

1、提前進場，材料進入現場至少24小時以上才可以開卷，以適應現場的環境溫度 ；

2、預鋪 ，材料鋪裝前要進行預鋪處理，釋放材料應力并可提早發現問題，如破損，色差等；

3、高品質的輔料，選用優質的輔料可以為項目質量提供好的保證，減少事故的發生。禁止使用壓敏性質的膠水；

4、基層處理，基層是項目質量的根本，處理好基層的才能為高質量項目打下良好基礎。如強度不足、起砂、開裂、潮濕 、油污、平整度等 5、地板加熱要用專業加熱工具，不建議明火烘烤；

6、成品保護，項目完工后做好保護，避免地板遭到破壞。禁止用一些帶有破壞性腐蝕性或易掉色的物品覆蓋，如彩條布。