“點按揭”貸款方式在美國較為流行。通俗點說，個人預先支付一定費用，貸款利率可獲降低。1個“點”即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”的費用，即可事 實上使其所貸款利率降低，但必須提醒的是，針對不同類型的貸款客戶，所購“點”的數量及對應的利率優惠也各不相同。

具體到個人按揭購房，如是首次購房，以50萬元30年期的貸款為例，按照普通貸款方式其享受的利率為4.158%（五年期基準利率打7折），等額本息月供為2433元，而如果選擇深發展目前提供的“買1.5個點，利率降至3.78%的產品”，即客戶貸款前先支付7500（50萬*1.5%）元，以利率降至3.78%來計算，則月供可降至2324元，單月可省109元，大致50個月后可對沖7500元的前期成本。也即入個人房貸客戶選擇“點按揭”，至少在四年內不提前還款，相對來說就還是有的“省”。反之，如在四年內提前還貸則并不合算。

根據深發展提供的測算數據，貸款50萬30年期的客戶如選擇“點按揭”，累計10年可比普通貸款方式節省18095元，累計30年可節省39149元。

深發展推出的“點按揭”產品僅限于新發放的房屋貸款，且貸款期限必須是10年以上的客戶。針對10—20年期和20—30年期的貸款，分別定制了購買1.25個點和1.5個點享受相對應利率的產品。

值得注意的是，30年期“點按揭”最優惠利率達到3.78%，已低于監管 部門規定的房貸利率最低7折后的紅線。

對上述疑問，深發展上海分行副行長樊黨生的解釋是，“點按揭”在內部操作中將結合其另一產品“氣球貸”進行。如在上述例子中，即會整合“30年還款期、期限為3年貸款的氣球貸”的月供及利率計算方式，3.78%的貸款利率，也就是依據目前三年期基準利率5.4%打7折后得出，30年期“點按揭”在該行的內部操作中也就相當于續按了10次氣球貸。

所謂氣球貸，即提供給客戶一個較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力，但客戶必須在后期一次性還清本金。

“點按揭”可以讓購房者“買點降利率，利率折上折。”

5年期以上個人房貸利率7折后為4.158%，購房者買點以后利率要降至3.78%，相當于五年期以上貸款享受三年期貸款優惠利率。

只針對新辦房貸

不是任何人都可以拿錢買點。深發展重慶分行人士稱，“點按揭”只針對10年至20年期、20年至30年期的新辦貸款，存量房貸不能辦理此業務。由其他銀行轉按揭到深發展， 則可以申請辦理“點按揭”。

市民在申辦住房貸款時，只需向深發展網點客戶經理提出辦理“點按揭”申請，即可獲得相應的費用方案和對應利率進行選擇。當然，“為了防止貸款利率降到零，貸款者也不能無限制買‘點’。”

欲提前還貸別辦

“不是所有的新辦房貸辦‘點按揭’都能省錢。”深發展方面稱，貸款者為買“點”所付出的費用，需要靠貸款總額在后面各年累計節省的利息“賺”回來。支付的買點費與節約的利息，盈虧平衡點大致在四、五年左右。也就是說，若貸款者打算在未來2至3年內提前還貸，那么辦理“點按揭”肯定劃不來。

意在爭個貸份額

利率從4.158%降至3.78%，銀行為何要主動“讓利”？深發展方面稱，為購房者推出“點按揭”業務，主要基于兩方面考慮。首先，增加客戶與銀行的粘合度。個人房貸屬于非常優質的信貸業務，“點按揭”可以成為爭奪個貸份額的有力武器。

其次，幫助房地產市場復蘇。在深發展看來，買“點”費可以由開發商幫購房者支付。在現在商品房銷售依然不景氣的背景下，不排除有開發商可能會把“點按揭”作為促銷手段——購房即送買“點”費。

“對于開發商來說，為購房者付買‘點’費的錢并不多。”深發展方面稱，以貸款30萬元買1個“點”為例，買“點”費才3000元。而通過幫購房者降低利率，開發商的房子也應該更好賣一些。

一是買點降利率、利率折上折。通過辦理“點按揭”，客戶的貸款利率可以從4.16%最低降到3.78%。二是月供負擔減輕，省息高達10%。三是一次買點，30年低利率。就目標客戶群體而言，柳博認為這款產品對于長期貸款客戶有著非常實際的省息效果，其平衡點在四、五年左右，且貸款時間越長，利息節省越多。

“點按揭”讓銀行、房貸客戶實現了共贏goodfeel，該產品實際上就是對預計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長所省利息越多，平衡點大約在四五年左右。如果你計劃在兩三年內出售房產或者還清貸款，選擇“點按揭”就不劃算，因為客戶如果提前還貸，向銀行買“點”的費用是不能退的。

“購房者辦理‘點按揭’以后，無論以后基準利率如何變，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和總利息支出減少。”

貸款期限在10年至20年和20年至30年，辦理“點按揭”的買點費用有所不同。20年至30年期的住房按揭貸款，要支付1.5個點的買“點”費，利率才能從4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭貸款，只需支付1.25個點的買“點”費，利率就能從4.158%降至3.78%。

市民只需將自己的閑置資金放在與銀行約定的活期賬戶上，超過約定的底限金額后，銀行會將超過底限的部分按照一定比例扣走視為提前還貸，節省的貸款利息將作為理財收益返還到賬上。由于市民的底限資金仍然存放在活期賬戶上，需要用錢時就不至于捉襟見肘。

浮動利率還是固定利率

深圳發展銀行上海分行在全國18個主要城市率先鋪開，推出基于客戶買“點”降低貸款利率的新型房貸產品“點按揭”。主要針對10年期及以上的房貸客戶。對客戶來說，通過辦理“點按揭”，貸款利率可以從當前5年以上期限央行基準利率的七折（即4.16%），最低降到約六三折（即3.78%），這比其他銀行為優質房貸客戶提供的最多七折優惠利率還一下子低了0.38個百分點，只相當于三年期貸款利率折優惠的水平。

“未來會隨央行基準利率變化而浮動。”深發展上海分行個人信貸部總經理朱巍表示，房貸利率的降低必然會使月供和總利息支出減少，低月供可以減輕客戶的長期還款壓力，總利息支出的減少則可以幫助客戶大幅省息。

會不會造成房貸搬家

在商業銀行已統一對多數房貸客戶實行利率七折優惠的標準后，滬上中小銀行近日再度在房貸業務上掀起激烈競爭。深發展目前在房貸市場上已推出了“雙周供”、“氣球貸”、“循環貸”、“存抵貸”和“點按揭”等創新房貸產品。對于深發展最新推出的房貸利率約六三折已低于法定下限七折的問題，樊黨生表示目前利率市場化是發展方向，目前房貸利率可以下浮30%，將來可能進一步允許下浮到50%。隨著我國利率市場化進程的加快，基于利率創新的房貸產品將成為產品創新的主流之一。

民生銀行上海分行更是大張旗鼓地對外推出“余額轉按揭貸款”，客戶轉按揭到民生銀行的相關費用也明確由銀行買單。該行不僅對符合“首套房”，“改善型購房”或滿足優質客戶條件的“余額轉按揭貸款”借款人提供基準下浮30%的利率優惠，同時還為借款人配套“按揭開放賬戶”等業務，借款人只需一次授信，就可享受貸款額度的循環使用。

一家大型國有控股商業銀行上海分行的個金部高級客戶經理吳先生表示，工農中建交占據了個人房貸業務的主要市場份額，但部分中小銀行通過創新產品和營銷手段，據不完全統計對大銀行房貸業務的沖擊很大。像深發展推出的最新房貸利率約六三折的優惠，大銀行在短期內很難跟進。

誰可以享受六三折

深發展總行零售貸款總監柳博解釋，所謂“點按揭”產品的1個點，即貸款金額的1%，客戶通過預先支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率降低。不同于目前市場上各種通過調節還款方式節省利息的房貸產品，深發展的“點按揭”直接為客戶降低了利率，并且“點按揭”對于長期貸款客戶有著非常實際的省息效果，但如果客戶打算只貸款2或3年，則意義不大，因為客戶省息的平衡點大約在四五年左右。

深發展總行房貸業務負責人王海龍則對記者明確表示，深發展“點按揭”業務目前僅適用于新發放的房屋貸款，包括二手房貸和從其他銀行轉按揭的房貸，但深發展本行存量房貸不能辦理“點按揭”。2100433B

購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

轉按揭交易，指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

轉按揭交易轉按揭是指將房屋產權人(上家)欠銀行的貸款轉讓給下家，原抵押關系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

這種轉讓方式需具備以下幾個條件：

1.按揭銀行允許提前還貸并開設了轉按揭業務，有指定的轉按揭擔保機構;

2.下家具備銀行規定的貸款條件;

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數額超過或明顯低于轉按揭的貸款數額，則難以成功。

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉按揭申請———過戶抵押。2100433B