阜新蒙古族自治縣城區物業管理條例

(2015年12月28日阜新蒙古族自治縣第十五屆人民代表大會第四次會議通過 2016年5月25日遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議批準)

阜新蒙古族自治縣第十五屆人民代表大會第四次會議審議通過的《阜新蒙古族自治縣城區物業管理條例》已由遼寧省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十六次會議于二〇一六年五月二十五日批準通過。現予公布，自二〇一六年八月一日起實施。

二〇一六年六月六日

第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，提高城市管理水平，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合阜新蒙古族自治縣（以下簡稱自治縣）實際，制定本條例。

第二條　自治縣城區內物業管理適用本條例。

本條例所稱城區，是指自治縣自治機關駐所地所屬的城區街道。

第三條　自治縣住房和城鄉規劃建設局是物業管理行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理工作。

發展和改革、財政、民政、市場監督、公安、消防、環保、城管監察和市政、環衛等行政、事業職能部門按其職責協同做好物業管理工作。

第四條　自治縣人民政府應當加強物業管理干部隊伍建設。選拔任用有能力、有專業素質的人員充實到物業管理行政主管部門開展工作。

街道辦事機構設置物業管理辦公室，配備人員負責物業管理工作。社區居民委員會安排專人負責本轄區內物業管理工作，協助自治縣物業管理行政主管部門和街道辦事機構對物業服務企業進行監督、考核、評定。

第五條　物業管理區域應當依法成立業主大會，選舉產生業主委員會和業主代表。業主代表以樓內單元為單位達到業主戶數的百分之八。

業主委員會主任、副主任由業主委員會成員選舉產生，任期為三年。

物業管理行政主管部門應當對業主大會籌備工作予以指導和監督。

第六條　業主代表在業主大會授權下，履行對業主委員會日常監督和定期評議職責。以代表會議形式聽取物業企業和業主委員會階段性工作報告，審議通過業主大會閉會期間業主委員會提交的專項規約或決定，并及時通報業主與業主委員會的意見建議。

第七條　街道辦事處協同社區居民委員會指導召開首屆業主大會，選舉產生業主委員會，通過業主大會議事規則和管理規約，并予以公示。

業主大會通過業主代表會議和業主委員會行使職權。

業主大會、業主委員會作出的決定和管理規約不得與法律、法規相抵觸，對業主具有約束力。

第八條　業主委員會召開換屆或年度業主大會，物業服務企業應當協助做好會務服務工作。

第九條　業主及物業使用人應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定，不得損害公共利益和他人的合法權益。在物業管理區域內禁止下列行為:

（一）擅自開設門窗、挖建地下室；

（二）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備；

（三）侵占通道、綠地，破壞園藝雕塑；

（四）違反規定飼養和宰殺畜禽；

（五）隨意堆放物品、傾倒垃圾，存放易燃易爆、劇毒、放射性等危險品，排放有毒有害物質和超過規定標準的噪音、油煙，亂設攤點、商亭、露天燒烤；

（六）法律、法規及管理規約禁止的其他活動。

第十條　物業管理區域內業主或物業使用人開辦幼兒看護班、診所、餐飲、洗浴、歌廳、游戲廳、棋牌室、加工點、修理部等，須征得相鄰關系人同意，并取得相關行政主管部門的批準后方可開辦。

第十一條　業主委員會成員在任期間，因其不盡職責，不作為或濫用職權損害業主利益，業主意見較大時，可由百分之三十以上業主或百分之五十以上業主代表聯名提出主任、副主任或個別委員的屆中罷免案，并由街道或社區組織召開業主大會或業主代表會議進行罷免，同時補充選舉產生其缺額指數。

第十二條　建設單位應當在物業管理區域內無償提供規定標準的物業服務用房和業主委員會辦公用房。

配置的物業服務用房和業主委員會辦公用房屬于該區域內的共用配套設施，其產權歸全體業主所有，物業服務企業負責修繕。由業主委員會監督使用并負責權屬資料的管理。任何單位和個人無權處分。

第十三條　物業管理區域內任何單位和個人不得擅自改變按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途；不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的場地、道路；不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動；不得違章建筑構筑物。

第十四條　物業管理區域規劃綠地不得改作他用。禁止業主或物業使用人在綠地內種植果樹、農作物等。

物業服務企業負責培植、澆灌、修剪、更新等園藝工作。

第十五條　物業工程應當自綜合驗收合格三個月內，對供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視等相關專營設施設備的運營使用和產權與專營企業進行交接。

專營企業對責任終端前設施設備負有管理、維修、養護職責。更新、改造由產權人負責。

第十六條　供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視、市政等專營企事業單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。責任劃分如下:

供氣企業以用戶計量表為責任終端；

供電企業使用架空線路供電的，高層樓以樓內配電箱為責任終端；多層樓以樓外墻為責任終端；使用地埋線路供電的，以電纜進線π接箱為責任終端；

供熱企業以單元樓道部分共有管路進戶閥為責任終端；

供水企業以單元樓道內水表為責任終端；通訊企業以用戶調制解調器為責任終端；固定電話以用戶室內接線盒為責任終端；

有線電視以室內機頂盒為責任終端；

市政以城市排水管網與物業管理區排水管路連接部為責任終端。

第十七條　物業管理區域內的道路、綠地及其他公共場所、共用設施設備屬于業主共有產權。占用共有場地設置的車位，歸業主共有，由業主委員會委托物業服務企業實施管理。

業主委員會應當依法制定本物業服務區域內的《住宅區機動車停放管理規約》，經業主大會審議通過后實施。

第十八條　物業服務公共區域內設置的停車位，可以收取車位費。車位費屬于該物業區域內業主的共同收益，在扣除物業服務企業相應的服務成本后，由業主大會決定支配。

受委托管理的物業服務企業定期公示車位費及業主共有部分在經營使用中所產生收益的開支去向，接受業主監督，確保賬目公開透明。

第十九條　在物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

業主不得以安裝地鎖等手段私自占用共有道路、場地設置停車位。

第二十條　較大規模的物業管理區域內可以設置公共停車場所。外來車輛進駐物業管理區域應當按照物業管理服務人員所指定的公共停車場地停泊。

物業管理區域內禁止停放有毒有害、易燃易爆危險品車輛及大中型、生產經營性車輛。

第二十一條　物業服務企業應當為小區提供安全防范措施，保證監控、門禁等安全系統完好。

第二十二條　自治縣人民政府對配套設施不齊全、坐落零散的老舊居民樓，由財政出資有計劃的采取規范性改造，并逐步納入到物業管理范圍。

第二十三條　對整改合格的老舊居民樓，按照坐落區域就近整合的原則形成物業管理區域，進行規范管理。

對零散的老舊居民樓，實行與相鄰物業管理服務區域掛靠合并原則進行管理。

第二十四條　整合形成的物業管理區域在規劃許可的條件下，經由利害關系人同意，可以建筑、購買物業服務用房和業主委員會辦公用房，所需費用由政府承擔。

第二十五條　對整合形成的物業管理區域，應當在物業管理行政主管部門指導下，由街道辦事機構、社區居民委員會及時組織召開業主大會，選舉產生業主委員會、業主代表，選聘物業服務企業并開展工作。

第二十六條　業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，合同內容應當按照國家和省物業管理條例有關內容簽訂。

物業服務企業應當根據經營規模按比例向物業管理行政主管部門繳納一定數量的保證金。

第二十七條　物業服務企業的權利和義務:

享有如下權利:

（一）按照合同和有關規定、規約，制定物業管理區域內管理辦法并付諸實施；

（二）依據合同和規約規定的服務內容收取物業服務費用；

（三）勸阻和制止違反物業法律、法規及業主管理規約的行為；

（四）與業主約定其他服務項目；

（五）法律、法規規定的其他權利。

應當承擔的義務:

（一）履行物業服務合同，依法經營；

（二）接受業主、物業使用人和業主委員會的監督；經常向業主征求對物業管理服務工作的意見、建議，并向業主委員會匯報整改情況；

（三）接受相關行政管理部門和街道辦事機構、社區居民委員會的監督、指導，協助有關部門開展社區活動；

（四）定期向業主大會或業主代表會議、業主委員會報告物業管理服務合同履行情況，聽取意見、建議，解答業主和業主委員會提出的咨詢；

（五）所有收費實行明碼標價；

（六）履行法律、法規規定的其他義務。

第二十八條　物業服務企業管理人員應當具備職業資質。在物業服務企業從事服務工作的人員須經崗前培訓，掌握物業管理服務專業和相關的法律、法規知識。具備一定的專業素質和服務道德修養，做到掛牌服務。

第二十九條　物業服務企業可聘請專業技術人員承擔設施設備維修養護、園林綠化、房屋修繕等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業服務一并委托或承包給其他單位或個人。

第三十條　提倡物業服務企業購買本管理區域內負有公眾責任的物業管理責任保險。因墻體脫落、高空墜物、化糞池、供水井、排污井、供熱井等公用設施造成人身傷害或財產損失的由保險企業按協議理賠。

第三十一條　物業管理區域內應當設置公共廣告欄。不得在樓道內、外墻體和公共設施等部位書寫、張貼、印制、刻劃、噴繪小廣告，物業服務企業負有制止和追究行為人恢復原貌或賠償損失的責任，對屢教不改的交由有關行政部門進行處罰。

第三十二條　物業管理行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理、組織培訓、經驗交流，定期對物業企業服務質量進行考核評定。

第三十三條　房屋共有部位、共用設施設備屬于業主共同所有，其專項維修資金由業主按規定交納。物業進行維修所需專項資金不足時，由共有人按建筑面積分攤。

物業管理區域內未建立房屋共有部位、共用設施設備維修資金賬戶的，維修費用由共有人按房屋建筑面積分攤。

第三十四條　物業專項維修資金歸業主所有，是專項用于物業保修期滿后對物業共有、共用設施設備的維修、更新和改造所用的資金。

物業專項維修資金的使用，應由物業服務企業提出維修計劃和資金開支預算，在征得三分之二以上業主同意后，經業主委員會形成決定，報物業管理行政主管部門審核后使用。

物業管理行政主管部門和業主委員會監督物業服務企業對物業專項維修資金的使用。

專營企事業所屬設施設備的養護、維修、更新和物業服務企業應承擔的維修費用不得在專項維修資金中列支。

第三十五條　物業服務企業與業主委員會所簽合同期滿，其中一方不再續簽的，應當在合同期滿前一個月通知對方。

物業服務合同終止時，物業服務企業應當按約定的期限退出，結算物業服務費用和預收、代收的有關費用，并將相關物業管理資料及服務用房等移交給業主委員會或受聘的物業服務企業。

第三十六條　物業服務企業按照服務合同約定對業主物業裝修、改建等施工進行監督，對違反有關規定的行為要求及時整改。未按要求整改的，及時報告相關行政主管部門依法進行處理。

第三十七條　物業服務企業從事維護、安裝、修繕、改建等工作時，業主或者物業使用人應當提供方便。需提供方便時應當先行告知，并就有關事項與提供方便人協商。

物業服務企業或其他管理人，未能采取措施及時搶修損壞的物業共用部位、共用設施，造成業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。

第三十八條　業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，并與物業服務企業就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

第三十九條　業主轉讓、出租物業時，應當將管理規約、物業服務合同、相關費用交納等事項告知受讓人或承租人，并自合同簽訂之日起十五日內到物業服務企業登記備案。

業主轉讓物業時，應當結清物業服務費、專項維修資金及應該承擔的相關費用。

第四十條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視和市政等企事業單位在物業管理區域內實施增設、維修、更新和改造工程，應當向物業服務企業通報，按有關規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。

第四十一條　違反本條例第九條規定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門責令改正，并按照以下規定處以罰款，給他人造成損失的應當給予賠償:

（一）違反第一項規定的，責令其恢復原狀，并處以1萬元罰款；

（二）違反第二項、第五項規定的，責令其停止違法行為，并處以5000元罰款；

（三）違反第三項規定的，給予警告，并處以3000元罰款。

第四十二條　違反本條例第十九條第一款規定的，由公安機關按照相關法律、法規進行處罰；違反第二款規定的，責令其改正，逾期不改正的，由城鎮管理監察部門強制拆除，并處以1000元罰款。

第四十三條　違反本條例第二十條第二款規定的，由相關行政主管部門責令改正，并處以2000元罰款。造成損害的，賠償損失。情節嚴重的，依法追究刑事責任。

第四十四條　物業服務企業違反本條例第三十五條第二款規定的，由相關行政主管部門責令改正，逾期未改正的，處以5萬元罰款。

第四十五條　違反本條例第三十六條規定的，由相關行政主管部門責令行為人限期恢復，并按所造成的損害值處以5倍罰款。構成嚴重侵害他人合法權益和危及公共安全的，依法追究刑事責任。

第四十六條　違反本條例第四十條規定，專營企業在物業管理區域內進行施工，有下列行為的，由物業行政主管部門進行處罰:

（一）未向物業服務企業通報的，處以3000元罰款；

（二）未辦理施工手續進行施工的，處以1萬元罰款；

（三）施工后未做恢復工作的，責令限期恢復原狀，并處以3萬元罰款。

第四十七條　各鄉、鎮可參照本條例執行。

第四十八條　本條例由自治縣人民代表大會常務委員會負責解釋。

第四十九條　本條例自2016年8月1日起施行。 2100433B

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