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銀川市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房

上市出售管理暫行辦法

（2000年9月25日）

第一章 總則

第一條為了規(guī)范我市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易行為，促進房地產(chǎn)二級市場發(fā)展，推動住房商品化、社會化進程，根據(jù)建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部第69號令）和《寧夏回族自治區(qū)已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（寧政辦發(fā)[99]176號）及有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于個人已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入市場上市出售的管理。

第三條本辦法所稱已購公有住房是指根據(jù)國家和自治區(qū)有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照成本價購買的公有住房，或按市人民政府指導價購買的經(jīng)濟適用住房。

本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和依法取得全部產(chǎn)權的集資合作建設的住房。

本辦法所稱的上市出售，包括已購公有住房和經(jīng)濟適用住房買賣、贈與、交換的行為。

第四條銀川市房產(chǎn)管理局負責本市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的管理工作。銀川市住房制度改革領導小組辦公室（以下簡稱銀川市房改辦）具體辦理已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售準入資格審批手續(xù)。

第五條已購公有住房上市出售實行準入制度。出售前須經(jīng)銀川市房改辦審查，由銀川市房改辦核發(fā)上市出售準入通知書。

第六條銀川市紀檢、監(jiān)察部門要依據(jù)本辦法對個人已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售工作進行監(jiān)督檢查，及時糾正和處理違紀違規(guī)行為。

第二章 上市出售的條件

第七條具備下列條件可以開放已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場。

（一）市人民政府房改、紀檢監(jiān)察部門已按照個人申報、單位審核、登記立檔方式對城鎮(zhèn)職工家庭住房狀況進行了普查，并對在住房制度改革中存在的違紀、違規(guī)行為進行了處理，建立了職工個人住房檔案。

（二）已制定了已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售實施辦法及稅費繳納、收益分配等具體政策規(guī)定。

（三）已購公有住房和經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權產(chǎn)籍管理規(guī)范，建立了比較完善的房地產(chǎn)交易市場。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其它條件。

第八條有下列情況之一的住房不得上市出售：

（一）處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

（二）產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（三）已抵押且未經(jīng)抵押人書面同意轉讓的；

（四）擅自改變住房使用性質(zhì)的；

（五）在學校校園、機關工作區(qū)、企業(yè)生產(chǎn)區(qū)、部隊營房區(qū)域內(nèi)的；

（六）違反產(chǎn)權人與原產(chǎn)權單位購房約定的；

（七）違反法律、法規(guī)及政策規(guī)定購買住房，沒有清理、糾正的；

（八）職工以其本人或配偶的工齡購買辦子女權證的；

（九）職工以標準價購買的公有住房，未以房改成本價補足房價款的；

（十）銀川市人民政府規(guī)定暫不宜上市出售的（應向居民公開說明）。

第九條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，在同等條件下，原產(chǎn)權單位享有優(yōu)先購買權。原產(chǎn)權單位應當在接到書面通知七日內(nèi)簽署是否購買的意見，并按時送達銀川市房改辦。原產(chǎn)權單位在規(guī)定時限內(nèi)不簽署購買意見或已簽署購買意見又不按規(guī)定時間送達的，視為放棄優(yōu)先購買權。

購買公有住房時與原產(chǎn)權單位有書面約定的，應遵守約定。

第十條已購公有住房上市出售后，該戶家庭不得再購買、租賃享有政府優(yōu)惠的住房。

第十一條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得分割拆套出售、交換。

第三章 稅費繳納和收益分配

第十二條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的價格按照政府宏觀指導下的市場原則，由買賣雙方協(xié)商確定，并向銀川市房地產(chǎn)交易管理機構如實申報，房地產(chǎn)交易管理機構對所申報的成交價格進行核實，對需要評估的房屋進行現(xiàn)場勘察和評估。

第十三條出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房應繳納的稅費和收益分配標準。

（一）應繳納的稅款

1、營業(yè)稅、土地增值稅

個人購買公有住房和經(jīng)濟適用住房居住滿一年的，上市出售免征營業(yè)稅；購買居住不足一年的，出售時營業(yè)稅按銷售價減去原價后的差額計征。出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房暫免征收土地增值稅。

2、契稅

按房屋成交價的1．5%計征，由買方繳納。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房出售后，在2000年底前購進1998年6月30日以前建成尚未售出的積壓空置商品住房的，免征契稅。

3、印花稅

按房屋成交價或房屋產(chǎn)權證所載金額的萬分之五計征，由買方交納。

4、個人所得稅

應納稅所得額為個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的銷售價，減除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費用后的余額。

為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后一年內(nèi)市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。具體辦法為：

（1）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)前，以納稅保證金形式向當?shù)刂鞴芏悇諜C關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，應向納稅人正式開具“中華人民共和國納稅保證金收據(jù)”，并納入專戶存儲。

（2）個人出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房后一年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規(guī)定向財政或原產(chǎn)權單位繳納的所得收益，下同）的，全部退還納稅保證金，購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。

（3）個人出售已購住房后一年內(nèi)未能重新購房的，所繳納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。

（4）個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經(jīng)主管稅務機關審核確認后，方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

（5）跨行政區(qū)域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務機關申請退還納稅保證金。

（6）對個人出售自用五年（含）以上的已購公有住房繼續(xù)免征個人所得稅。

為了確保出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房各項稅收政策得到全面、正確的實施，房產(chǎn)交易管理機構應與稅務機關加強協(xié)作、配合。主管稅務機關可以委托房產(chǎn)交易管理機構代收代征出售已購公有住房和經(jīng)濟適用住房的各項稅款及辦理有關業(yè)務。

（二）土地出讓金或相當于土地出讓金的價款

由賣方按所購買的公有住房和經(jīng)濟適用住房坐落位置標定地價的10%繳納。沒有標定地價資料的，為便于操作，由賣方暫按住房成交價的2%繳納。

土地出讓金或相當于土地出讓金的價款應當設立財政專戶儲存。

（三）應繳納的費用

按照有關規(guī)定執(zhí)行。

（四）收益分配

1、出售已購公有住房，賣方除按規(guī)定繳納有關稅費外，其收益按超額累進比例繳納。

每平方米成交價低于市政府公布的當年經(jīng)濟適用住房指導價格1．5倍（含1．5倍）的部分不繳納所得收益；高于市政府公布的當年經(jīng)濟適用住房指導價格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由賣方按10%繳納所得收益；高于市政府公布的當年經(jīng)濟適用住房指導價格3倍以上的部分，由賣方按30%繳納所得收益。超過面積標準部分的凈收益，全額繳納所得收益。

2、出售已購經(jīng)濟適用住房，出售收益全部歸賣方所有。

第十四條土地出讓金和所得收益的上交辦法，按下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房原產(chǎn)權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。

（二）上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權單位的財務隸屬關系和財政體制分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和事業(yè)單位住房基金管理，專項用于住房補貼。

第四章 買賣程序

第十五條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售實行申請審批制度，按以下程序辦理有關手續(xù)：

（一）賣方向銀川市房改辦提交按規(guī)定填寫的下列材料：

1、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售申請表》；

2、《房屋所有權證》；

3、夫婦雙方的身份證、戶籍證明或其他有效身份證件；

4、同住成年人同意上市出售的書面意見。

（二）銀川市房改辦自接到申請之日起七日內(nèi)作出是否準許上市的書面意見，簽發(fā)《已購公有住房上市出售準入通知書》。買賣雙方接到通知后，到銀川市房地產(chǎn)交易管理機構簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，辦理有關交易手續(xù)。

（三）買方持交易過戶憑證向銀川市房屋產(chǎn)權監(jiān)理所申領《房屋所有權證》，并憑《房屋所有權證》到銀川市土地管理部門辦理土地權屬變更手續(xù)，領取《國有土地使用證》。

第十六條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房交換、贈與的，經(jīng)住房產(chǎn)權人申請，銀川市房改辦核準，按有關規(guī)定履行手續(xù)。

第十七條已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，其共用部位，共用設施的維修管理責任以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與維修管理責任單位辦理戶名變更手續(xù)，賣方個人原繳納的維修基金或所剩金額不予退還，隨房屋產(chǎn)權同時過戶。

第五章 罰則

第十八條違反本辦法規(guī)定，將違反房改政策購買的公有住房或不準上市房屋出售的，由市房產(chǎn)管理局沒收非法所得，并處以10000元以上30000元以下的罰款。

第十九條違反本辦法規(guī)定，弄虛作假、私下交易、偷逃稅收的，由稅務機關追究其法律責任。

第二十條違反本辦法規(guī)定，將已購公有住房上市出售后，又以非法手段購買政府提供優(yōu)惠政策建設的房屋的家庭，由市房產(chǎn)管理局責令按市場價補足房價款，并處以10000元以上30000元以下罰款。

第二十一條當事人對處罰決定不服的，可以依法向市人民政府申請復議或向人民法院提起訴訟。

第二十二條房產(chǎn)行政主管部門和交易管理機構工作人員玩忽職守、濫用職權、營私舞弊、貪污受賄的，由所在單位或者上級主管部門給予行政處分。情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附則

第二十三條本辦法經(jīng)自治區(qū)房改領導小組批準后施行。

第二十四條本辦法由銀川市房改辦公室負責解釋。

第二十五條本辦法自發(fā)布之日起施行。

鼓勵城鎮(zhèn)職工家庭為改善居住條件，將已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售換購住房。已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后一年內(nèi)該戶家庭按照市場價購買住房，或者已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售前一年內(nèi)該戶家庭已按照市場價格購買住房的，可以視同房屋產(chǎn)權交換。

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售后，該戶家庭不得再按照成本價或者標準價購買公有住房，也不得再購買經(jīng)濟適用住房等政府提供優(yōu)惠政策建設的住房。

第十四條

違反本辦法第五條的規(guī)定，將不準上市出售的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，并處以10000元以上30000元以下罰款。

已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售補交土地收益的具體辦法另行規(guī)定。