萬科集團

日前，萬科對外推出了“租金抵房款”的住宅項目，且已經迎來第一批租客。據了解，重慶的這個項目屬于萬科去年底確定的長租公寓項目，這一商業模式目前被不少業內人士奉為住宅地產領域的“共享經濟”。

以租代售看重轉化率

11月15日，“萬科戰略轉型新業務落地發布會暨萬科西九商業街開街儀式”在重慶舉行。作為試水重慶的首批長租公寓，西九·萬科驛第一批只推出135套產品。從10月1日開始試運行招租以來，僅僅只是朋友間的口碑相傳，就已經提前完成招租指標。

所謂“租金抵房款”，即租客可以先租房居住，并與開發商簽訂一定周期的租房合同，租金可分期或一次性支付，租賃期滿后租戶若有購房意向，則可交納剩余房款，此前的租金按一定優惠幅度抵扣房款，雙方再簽訂購房合同，至此，租戶正式轉變成業主。據媒體報道，此次“租金抵房款”實際含義為：凡“西九·萬科驛”租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋兩年租金等額的房款總價優惠。盡管只有兩年，但帶給購房者的吸引力仍然不小。

事實上，萬科這類模式在商業地產領域有開發商做過嘗試，特別是針對商鋪招商，一般被稱為“以租代售”。以此降低了置業者門檻，縮短了銷售周期，有利于打開市場，帶動商鋪的銷售。對于投資者來說，供款一年或購買一年后，房價上漲一定幅度，則回報更可觀。

研究總監張大偉認為，一方面，租金抵房款對開發商的資金、品牌都要求比較高，只有品牌知名度高的開發商才能吸引到足夠的租戶共同完成這個項目，而大開發商也具備資金的周轉能力，萬科顯然具備這兩項條件。

另一方面，“以租代售”放到住宅銷售上，有利于項目增加客戶流量，提高市場認知度、美譽度。更為關鍵的是，所選的租房客戶未來大部分都會買房，相應的購房轉化率也非常高，購房所帶來的利潤也足夠彌補此前的時間成本。

租客需精挑細

選華南城的一位營銷總監認為：“萬科此舉簡單說是以租代售，實際上內涵更為豐富，是住宅領域的共享經濟。”在他看來，共享經濟在住宅領域是有多方面要素的，比如租戶的選擇、配套服務的共享等。

在租客的選擇上，萬科有一套自己的挑選標準。偏愛年齡35歲以下、無子女、積極上進的新青年群體，同時與租客達成協議，“客戶在租賃期內上述條件發生變化，須提前結束租期，雙方友好解除租約”。

但是，并非所有滿足條件的租房者都能夠成功入住。為了維護公寓良好的居住環境和生活環境，萬科的工作人員會對提交申請的客戶再進行一輪挑選。通過挑選后，不同行業的新青年們將聚集于此，其中包括旅行定制師、健身教練、家裝設計師等職業從業者。

為什么要精挑租客？前述營銷總監分析，無論是產業園區的共享經濟，還是商業寫字樓的共享經濟，都會對項目體系內的參與者進行身份、職業和互補性等方面的選擇，缺乏優勢者往往要被排除，因為對共享模式不具備貢獻。

配套方面，萬科所有出租公寓均為精裝修房，提供兩種裝修風格供租客挑選，并為租客提供可選配的電器出租服務。同時，公寓還配備了書吧、免費健身房、洗衣房等全套生活設施。此外，萬科驛的租客還能夠享受到在西九項目首次落地的萬科食堂、社區巴士、鄰里中心等萬科全新業務帶來的生活體驗。

開發商的共享玩法

實際上，包括萬科在內的龍頭開發商都在逐步推廣廣義上的“共享模式”，比如項目跟投計劃、員工持股計劃、小股操盤模式等。而在具體的項目操作層面，許多開發商已經有了創新意義的新玩法。

今年6月30日，萬科在上海徐匯中心落成了一個名為萬科活力創客空間的植入式的創新園區，徐匯中心的五樓做一個2000平方的孵化器，集聚咖啡、商旅等服務。進入萬科創客空間的小微創業公司只需要考慮主業，萬科可以提供他們所需的一切服務，甚至可以用寫字樓使用權換創業公司股權。

針對此項目，萬科更注重年化收益以及產業地產在運營成熟后的利潤，短期利潤率要求并無硬性規定。產業地產由于充當企業孵化器的作用，對于一些優質企業，采用租金和股權混合的模式，一方面能保證運營企業的收入，也能充分調動企業的積極性。而一旦孵化成功，企業置換給運營方的股權，無疑能帶來豐厚的利潤。

另外，房地產眾籌也是共享經濟的體現，萬達這方面涉足最早。萬達和快錢聯手推出的眾籌建房項目“穩賺1號”于今年6月和7月開始申購。穩賺1號的投向均為萬達商業地產項目，該產品的收益由兩部分構成：一是萬達廣場項目的租金收益，每年派發，約年均6%；二是投資物業的增值收益，在退出項目時一次性發放。

同時，快錢已經和天津金融資產交易所等多家交易所進行了洽談，穩賺1號通過平臺上市交易的可能性大增。如果穩賺1號具備了流通功能，這只房地產眾籌產品的溢價潛力將逐步顯現出來。

萬科再遭險資舉牌

12月8日，萬科發布公告稱，安邦保險截至12月7日持有公司普通股股票占比達5%。12月6日，萬科公告稱，鉅盛華及其一致行動人前海人壽保險合計持有公司A股股票2,211,038,918股，占公司現在總股本的20.008%，再度超越華潤成為萬科第一大股東。

萬科董事局主席王石在微信表明了對近期萬科股權異動的態度：“近期萬科股票驟然兩個漲停板。是刷屏的財經新聞。88年萬科股改時，老王就放棄了股權，表明了對財富的態度，也表明了和團隊一起做職業經理人，把萬科打造成現代優秀企業的自信。既然放棄了股權，作為一家上市公司，誰想成為或實際成為萬科的大股東，就不是管理層能左右的。但能做到的是為全體股東創造財富，為消費者提供滿意的產品，為社會承擔責任并捍衛尊重自然、尊重人類的價值觀和萬科文化。”

安邦保險曾于2014年三季度大量增持萬科A股票，萬科A該季度平均交易價格為9.28元/股，此后萬科股價一路上升突破12元，此后安邦又大幅度減持，保守估算，收益超撕成。

同一日，安邦還耗資78億港元拿下了港股遠洋地產20.5%權益，成為其第二大股東。

12月7日晚，遠洋地產發布公告，稱公司第二大股東南豐集團已于12月4日按每股5.05港元的價格，轉讓所持遠洋地產股份1541327956股，約占遠洋地產已發行股本約20.5%，總代價約為77.84億港元。

資料顯示，遠洋地產在全國21個城市擁有約60余個分別處于不同開發階段的開發項目，截至2014年12月31日，按建筑面積計算的土地儲備已達到約1988萬平方米，其中約89%位于一、二線城市。

房地產一直是安邦的投資偏好領域，除了萬科和遠洋之外，安邦涉獵的房企還有金地集團、金融街以及華業地產等。