廣西金融研究 !""#$增刊第%期 房貸新政策的效應(yīng)分析 !朱軍林 伴隨著大規(guī)模的城市改造，近幾年來(lái)桂林市的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，已成為擴(kuò)大內(nèi)需，推 動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 一、與!""#、!""$年房地產(chǎn)泡沫不同，桂林市近 年來(lái)出現(xiàn)的新一輪房地產(chǎn)熱呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) !、房地產(chǎn)投資規(guī)模與銷售比例協(xié)調(diào)增長(zhǎng)。 !""#$%&&’年，桂林市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度 較快，年均增長(zhǎng)’"(’)。與此同時(shí)，商品房銷售面積的 年均增長(zhǎng)也達(dá)到了%%(")，二者基本保持協(xié)調(diào)比例增 長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，當(dāng)前桂林市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是有真實(shí) 需求支撐的。這種需求的最大動(dòng)因是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，戶籍制度的松動(dòng)，城市改造力度的加大以及居民 投資意識(shí)的增加，居民個(gè)人對(duì)商品住房的需求大幅 增長(zhǎng)，具體表現(xiàn)在：*""#+%&&%年個(gè)人購(gòu)買商品住房 占當(dāng)年商品房銷售面積比重平均高達(dá),-)。 #、商

國(guó)家稅務(wù)總局于2006年7月18日頒布了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》,此新政策的出臺(tái)會(huì)給投機(jī)者以沉重的打擊。本文簡(jiǎn)述了個(gè)稅新政的主要內(nèi)容,并從時(shí)間、市場(chǎng)的不同級(jí)別與類別、供求彈性、預(yù)期等四個(gè)方面探討個(gè)稅新政對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

2010年一開(kāi)始,國(guó)家就提出了要抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的要求,但是隨著春節(jié)的過(guò)去,房?jī)r(jià)在一線城市又開(kāi)始瘋漲。二手房市出現(xiàn)了\"搶購(gòu)熱\"的局面。大家都認(rèn)為樓市是\"泡沫\

進(jìn)入2010年以來(lái),房?jī)r(jià)急劇上漲的趨勢(shì)再次引起社會(huì)各界的強(qiáng)烈關(guān)注。2010年3月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%,其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%,新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。2010年4月17日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,對(duì)房地產(chǎn)信貸政策實(shí)施了嚴(yán)格的準(zhǔn)入政策。

2010年4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)),劍指瘋狂樓市,被業(yè)界稱為\"新國(guó)十條\"和最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。根據(jù)通知精神,各地出臺(tái)的細(xì)則都遵照了\"新國(guó)十條\"定下的基調(diào),提出增加供給、加強(qiáng)保障房建設(shè)、實(shí)行差別化住房信貸政策、抑制投機(jī)性購(gòu)房等。至此,樓市觀望氣氛日益濃厚,房?jī)r(jià)下調(diào)預(yù)期強(qiáng)烈。

如今政府大力推廣以\"限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)\"方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查,參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人,必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。這兩點(diǎn)對(duì)于銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大的影響,下面我們將從個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)商貸款來(lái)分析房地產(chǎn)新政對(duì)銀行信貸業(yè)務(wù)的影響。

9月29日,中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布房產(chǎn)新政:對(duì)貸款購(gòu)買商品住房,首付款比例調(diào)整到30%及以上;對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定;各商業(yè)銀行暫停發(fā)

近期土地新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響——一、土地新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響　　在近期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，土地政策扮演了越來(lái)越重要的角色。土地政策的調(diào)整雖然不單單是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響無(wú)疑是最大的。從目前的情況來(lái)看，對(duì)于不同的企業(yè)，...

過(guò)去的一年中,雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策指導(dǎo)穩(wěn)定房?jī)r(jià),但是,各地房?jī)r(jià)卻依然呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。未來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何發(fā)展依然是人們最關(guān)心的一個(gè)話題。從2011年1月份出臺(tái)的\"國(guó)八條\"入手,重點(diǎn)分析闡述\"國(guó)八條\"出臺(tái)后對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,進(jìn)而為消費(fèi)者如何進(jìn)行住房的租買選擇提供參考性意見(jiàn)。

近期土地新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響——在近期的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，土地政策扮演了越來(lái)越重要的角色。土地政策的調(diào)整雖然不單單是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，但是房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響無(wú)疑是最大的。從目前的情況來(lái)看，對(duì)于不同的企業(yè)，政策影響的大小也有所不同。

近年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,2007年許多大城市房?jī)r(jià)迅速上漲。國(guó)家為了控制迅速攀升的房?jī)r(jià),出臺(tái)了一系列政策。這些政策給商業(yè)銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)造成了劇烈影響。商業(yè)銀行要在這樣的情況下發(fā)展零售業(yè)務(wù),就需要不斷地創(chuàng)新,增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)房地產(chǎn)新政中規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的思考——本文對(duì)房地產(chǎn)新政中規(guī)范外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了解讀,對(duì)文件可能產(chǎn)生的積極效果及不足進(jìn)行了闡釋,進(jìn)而提出了相關(guān)改善建議及措施。

2007年以來(lái),在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、物價(jià)水平逐步走高的壓力下,央行不斷地進(jìn)行貨幣政策的調(diào)整,實(shí)行了一系列的加息對(duì)策。進(jìn)入2011年,又再次分別于2月以及4月實(shí)施了兩次加息,如此頻繁的加息浪潮對(duì)于全國(guó)經(jīng)濟(jì)不能不產(chǎn)生比較大的沖擊,作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)自然逃不掉。關(guān)于\"央行加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響\

基于我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下,大大超出廣大中低收入者購(gòu)買力,近期,國(guó)家下決心加大樓市調(diào)控力度,實(shí)施一系列旨在抑制投機(jī)性住房需求的樓房新政,可調(diào)控效果并不理想。為探索有效調(diào)控模式,本文試圖用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,從我國(guó)樓市結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及定價(jià)模式入手,深入研究區(qū)域性房地產(chǎn)供求關(guān)系,利用相關(guān)定價(jià)模型,認(rèn)真剖析制約我國(guó)房?jī)r(jià)高居不下的深層原因,發(fā)現(xiàn)影響樓市調(diào)控效果根源在區(qū)域壟斷性賣方市場(chǎng)的形成及由此產(chǎn)生的非均衡性壟斷定價(jià)模式。為此,作者認(rèn)為樓市新政應(yīng)以抑制市場(chǎng)壟斷,大力發(fā)展充分競(jìng)爭(zhēng)性樓市,徹底改變非均衡性壟斷定價(jià)模式,實(shí)行完全競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)出清定價(jià)模式為有效調(diào)控手段。

房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲引發(fā)了國(guó)家2010年房產(chǎn)新政,本文通過(guò)對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí),在我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的原因闡述的基礎(chǔ)上,總結(jié)了2010房地產(chǎn)重點(diǎn)調(diào)控政策,并著重分析了其對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資消費(fèi)的影響。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新常態(tài)的大趨勢(shì),我國(guó)的住房公積金新政陸續(xù)出臺(tái),房地產(chǎn)價(jià)格也出現(xiàn)了新的變化。基于此,本文分析了新一輪住房公積金新政對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并建立住房消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與住房公積金政策調(diào)整的hedonic模型,實(shí)證分析了降低住房公積金首付比例和住房公積金貸款利率對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的反向調(diào)節(jié)能力,繼而從房地產(chǎn)市場(chǎng)\"去庫(kù)存\"角度,提出住房公積金政策需要繼續(xù)維持低門檻、低利率、高效率總格局的對(duì)策建議。

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè),我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴度,離開(kāi)銀行貸款肯定是寸步難行的。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看,銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。我國(guó)銀行抵押貸款主要是土地和房地產(chǎn),所以銀行貸款,近年來(lái)銀行資金一定在朝著房地產(chǎn)方向擠,從而引起高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價(jià)值變高,如此循環(huán)到一定階段就會(huì)形成泡沫。房地產(chǎn)貸款過(guò)度膨脹,形成巨大的房?jī)r(jià)泡沫,這就象是一枚定時(shí)炸彈。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退時(shí),就會(huì)使資金鏈?zhǔn)站o,甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂,引發(fā)金融危機(jī)。為此,有必要加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的貸款管理,加大調(diào)控力度,保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。

2003年6月以來(lái)，央行和銀監(jiān)會(huì)相繼發(fā)布了一系列有關(guān)房地產(chǎn)信貸的文件，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的相關(guān)意見(jiàn)，要求地方政府及相關(guān)部門抑制價(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這些政策的目的：一是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款調(diào)節(jié)，控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展速度：二是通過(guò)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款調(diào)節(jié)，控制房地產(chǎn)需求：三是通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)漲幅調(diào)節(jié)，控制房市投機(jī)炒作。

從短期看，新政使得二手房的交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)大幅上升。目前二手房交易需交納營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介費(fèi)和老個(gè)稅，總的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)約在實(shí)際成交價(jià)的8％-10％；如果二手房的溢價(jià)率是3倍（存量房網(wǎng)簽價(jià)／存量房原值），那么新政后的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將上升至實(shí)際成交價(jià)格的20％-25％。而新房購(gòu)置稅費(fèi)低廉的優(yōu)勢(shì)，將使得對(duì)二手房的需求短期內(nèi)被分流到新房市場(chǎng)上去。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚,發(fā)展時(shí)間也不是很長(zhǎng),增長(zhǎng)速度卻很快,但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我們還存在不足和差異,致使房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈,泡沫急劇增長(zhǎng),房地產(chǎn)趨于失衡的邊緣.因此,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的調(diào)控具有非常重要的意義.

始自2010年至今的房產(chǎn)新政,將對(duì)住宅類房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的震動(dòng);而旅游房地產(chǎn)在中國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),旅游房地產(chǎn)將給力樓市,并迎來(lái)新一輪的投資機(jī)遇.本文就房產(chǎn)新政的特征及其對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響進(jìn)行了分析,并對(duì)新政下我國(guó)發(fā)展旅游房地產(chǎn)提出了一些對(duì)策建議,以促進(jìn)中國(guó)旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.

穩(wěn)定房?jī)r(jià)房地產(chǎn)新政的主旨——2005年6月1日之后，隨著各地政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，“房地產(chǎn)新政”的走向，成為政府、房地產(chǎn)企業(yè)及民眾十分關(guān)注的問(wèn)題。