l，宏觀調控，微觀放開的原則

宏觀調控，微觀放開是社會主義市場經濟下對于物價管理的一個根本原則。宏觀調控，就是要通過對總需求與總供給的控制，通過產業政策的調節，通過金融杠桿的作用，通過稅收政策的傾斜，通過基準地價和標定價的制度，從總體上控制房地產的成本，調節房地產市場行情，營造適合房地產交易價格正常變動的大環境。微觀放開，就是以于具體的交易價格交易當事人可以自行協商議定(除瞞價行為外)。

2．按質論價，等價交換的原則

按質論價，就是要求按照房屋的質來確定房地產的價格。所謂房地產的質的好壞，是指房地產在使用價值功能方面存在的差異性比如，房地產的結構、標準、用料、裝修、設備、地段、朝向、樓層、開間大小、附屬面積和施工質量等條件的不同，都會帶來房地產質的差別，都會直接影響房地產的使用價值。因此，對不同的房地產，必須實行不同的價格標準。優質高價，低質低價，使房地產的價格反映出其內在質的標準。等價交換，是價值規律的一個基本原則，本是不言而喻的，在此強調等價交換，目的在于重申房地產的交換價值必須體現它的內在價值，防止瞞價、壓價、抬價等不正常交易行為。

1．保證國家有關房地產價格政策、法規的貫徹實施

國家和地方政府制定的一系列房地產價格政策法規，是為了充分調動和發揮房地產業務各方面的積極因素，加快城市建設，以滿足社會生產和人民生活對房地產品不斷增長的需求。要保證房地產價格政策和法規的貫徹實施，有賴于加強其價格的管理。只有按照國家政策法規制定出合理的房地產價格標準，建立必要的房地產價格體系，健全價格評估制度，嚴格成交價格的審批程序，認真查處房地價格的違章違法行為，才能使國家有關房地產價格政策法規落到實處。

2．保障國家和地方政府的利益不受損失

在房地產價格管理中，屬于應該保障的國家和地方政府的權益包括：土地收益、各項課稅、交易管理手續費。為了保證各項利益不受損害，必須強化價格管理，制止土地的隱形交易，使政府作為土地所有者參與因發生房地產交易而產生的增值部分的分配，控制土地收益的流失；為了防止國家稅收流失，必須準確地評定房地產價格，避免隱價瞞價的偷稅漏稅行為，監督交易雙方按規定的主管部門繳納稅款，

3．保護房地產生產者、經營者、消費者三者經濟關系的體現，而三者經濟利益能否真正得到保護的關鍵，在于房地產價格管理部門評估審定房地商品的價格是否公平合理。因此，政府主管部門必須認真做好房地產價格工作，切實保證房地產的生產、經營、消費三者的合法權益。

1．制定房地產價格標準制定

房地產價格標準包括制定房屋重置價格標準和基準地價及標定地價。房地產價格標準是房地產價格評估的準繩，是審核房地產成交價格的依據，是交易雙方協定價格的基礎和條件。

2．進行房地產價格評估

房地產價格評估，是指對一幢房屋、一套房屋或一間房屋的具體價格的評定和估算-價格評估，是以房地產的質為對象，以其貨幣含量為表現形式的一種專業技術工作-在評估工作中，主要是以科學的方法為手段，以房屋的結構、類型、標準、裝修、設備、朝向、樓層、地段環境以及新舊程度為評估條件，以房地產價格標準為依據，以客觀公正的態度為準則，以評定公平合理的價格為目的。房地產價格評估既是加強房地產價格管理的基本內容，又是實現房地產價格管理的重要手段，

3．審批房地產成交價格

房地產行政管理機關要對房地產市場中的一切房地產買賣價格和租賃價格進行成交前的審核批準，否則，成交價格就是不合法的、審批房地產成交價格，主要是審查交易雙方議定的買賣或租賃價格是否符合國家和地方政府的規定，是否存在價格過高或過低以及隱價瞞價情況、其目的在于了解房地產市場行情，保護合法交易，保持房地產市場價格的基本穩定。

4．查處房地產價格的違法行為

房地產價格違法行為，是指房地產買賣或租賃雙方當事人違反國家和地方政府的有關房地產價格的政策規定，未經行政主管機關進行價格評估和審核，私自議價成交，或隱價瞞價。偷稅漏稅等違章違法行為。這些行為造成的結果大多是，國家不應該支付的價款付出去了，國家應該收回的價款和稅費卻未能收回，致使國家、地方等蒙受重大經濟損失c因此，加強房地產價格管理，加強房地產價格的檢查監督，查處房地產價格違法行為，直接關系到國家、單位、個人二者的利益關系，是房地產價格管理的重要—環.

價格管理體制的類型取決于某一個國家經濟體制的類型，概括起來有以下三種類型：

(一)集中統一型的價格管理體制

這種價格管理體制實行于高度集中統一的集權型經濟管理體制的國家。我國1978年以前就屬于這種類型。其特點是價格管理以行政管理方法為主，價格管理權集中于中央，國家直接規定和調整各種商品價格和服務價格。它的優點是有利于保持價格的基本穩定和人民生活的安定。其缺點是生產經營者沒有定價權，不利于發揮價格的宏觀調控作用，整體經濟機制的運行缺乏生氣和活力，是一種比較僵化的價格管理體制。

(二)分散型的價格管理體制

這種類型的價格管理體制實行于比較發達的市場經濟國家。其特點是商品價格和服務價格由市場主體協商議定，除少數商品的價格由國家進行一定的干預外，絕大部分商品價格和服務價格由生產經營者自主確定。國家對價格管理主要采取經濟和法律手段實行間接調控。這種價格管理體制的優點是價格在市場競爭中形成，直接受價值規律的支配，由市場供求關系自發調節，有利于充分發揮價格的杠桿作用，有利于市場主體之間的競爭和市場經濟的發展。其缺點是價格變動幅度過大，不利于國家的宏觀調控，也容易造成社會勞動的浪費，給經濟帶來極大的損失。

(三)混合型價格管理體制

這種類型的價格管理體制介于集中統一型和分散型價格管理體制之間。其特點是多種價格形式并存，既有政府的統一定價，又有經營者自行確定的價格；在管理方法上，實行直接管理和間接調控相結合的方法，并采取多樣化的價格管理手段。這種管理體制既保證了國家宏觀調控措施的貫徹執行，又能充分發揮價格的杠桿作用，它克服了上述兩種價格管理體制的弊端。同時又發揚了它們的優點。我國《價格法》中所規定的我國目前的價格管理體制就屬于這種類型。

(一)價格管理形式結構

這是價格管理體制的核心內容所謂價格管理形式，是指在價格形成過程中的市場機制和行政機制的地位、作用和相互關系的類型。從大的方面來說，價格形式可分為兩類：一是市場自由形成價格，即由市場力量通過市場競爭自由決定和調節的價格，又稱市場調節價；二是政府行政管制的價格，即由政府行政力量決定的價格。我國現階段，實行的是國家宏觀調控下的主要由市場形成價格的機制，對大多數商品和服務價格實行市場調節價，只對極少數商品和服務價格實行政府價格管制。具體的價格管理形式有以下幾種類型：

1．政府定價。它是指按照《價格法》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門按照定價權限和范圍制定的價格。政府定價的主體是政府價格主管部門或者政府有關部門。政府定價具有明顯的強制性，經營者和消費者均必須嚴格執行，不經政府價格主管部門和其他有關部門批準，任何單位和個人均無權變動。

2．政府指導價。它是指按照《價格法》規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價格和浮動幅度，指導經營者制定的價格。政府指導價是一種具有雙重定價主體的價格形式。政府通過制定基準價格和浮動幅度，達到控制價格水平的目的，經營者可以在政府規定的基準價格和浮動幅度內靈活地制定調整價格。這是目前政府實施間接價格管制中較為常用的一種價格管理形式。

3．市場調節價。它是指由經營者(根據《價格法》的規定，經營者是指從事生產、經營商品或者提供有償服務的法人、其他組織和個人)自主制定，通過市場競爭形成的價格。市場調節價的核心是通過市場競爭形成價格。

(二)中央與地方政府價格管理機構的設置和權限劃分

政府對價格的管理是通過從上到下、從中央到地方各級政府價格管理機構來實施的，在不同的歷史時期，在機構的設置和權限的劃分上有所不同。

過去，為了適應計劃經濟體制的要求，我國在縣級和縣級以上各級政府都設立了專門的價格管理機構，即各級政府的物價局，并在許多業務主管部門，如中央有關部委、地方有關廳局，也設立了部門性價格管理機構。經過多次政．府機構改革后，目前全國價格管理機構的設置情況不一，國家發展改革委主管全國的價格工作。省與省之間，同一省內省、市、縣(市、區)三級之間價格管理機構設置均不盡相同。如有的單獨設置物價局作為政府組成部門；有的物價局完全并人發展改革部門，由發展改革部門直接對外行使價格管理職能；也有的物價局并人發展改革部門，成為發展改革部門管理的二級機構，但又保持相對獨立等。但從改革趨勢看，隨著政府管理價格范圍的縮小，價格管理機構的設置體系也應相應調整。不論政府價格管理機構如何設置，其主要趨向為：一是適應政府價格職能的變化，突出政府對價格總水平的宏觀調控和市場價格秩序的監督檢查權；二是要根據各地經濟和社會發展的實際，合理劃分中央和地方政府的價格管理權限。從總體上看，隨著價格改革的逐步深化，政府對價格直接控制的范圍要大大減小，而中央和地方在政府實施價格管制的范圍內要以商品和服務在國民經濟中的重要程度和宏觀調控中的地位作為劃分管理權限的基本標準。凡是關系到整個國民經濟發展狀況、具有全國性意義的重要商品和服務價格，應由中央實施管理。例如，航空、鐵路、電力、港口、石油及其制品、郵電通信、軍工產品等。地方政府實施管理的主要是城市公用事業、公益事業和少量地方性商品和服務。各級政府價格管理權限的劃分是通過制定《定價目錄》來具體劃分和實施的。《定價目錄》是政府制定價格的法定依據，它規定了定價范圍、定價內容、定價部門和定價形式等。現行《定價目錄》具體有《中央定價目錄》和《地方定價目錄》兩類?！吨醒攵▋r目錄》由國務院價格主管部門負責制訂、修訂，并報國務院批準?！兜胤蕉▋r目錄》由各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門按《中央定價目錄》規定的定價權限和具體適用范圍制定，經本級人民政府審核同意，報國務院價格主管部門審定后執行。

(三)政府制定、調整、監督和調控價格的主要制度

政府管理價格的制度主要有：價格總水平調控目標責任制、價格決策聽證制度、成本監審制度、價格監測制度、價格調節基金制度、重要商品儲備制度、明碼標價制度、集體審價制度、政府制定價格行為規則等。

第一章　總則

第一條　為了加強商品房價格管理，維護房地產市場秩序，促進房地產業發展，根據《中華人民共和國價格管理條例》和國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條　商品房價格管理是國家價格管理體系的組成部分，必須嚴格執行國家價格管理的有關法規和政策。

第三條　本辦法所稱的商品房是指從事房地產開發經營的單位（以下簡稱商品房經營者）為銷售而建設的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四條　凡是在本市城市規劃區內（不含市屬市、縣）從事商品房經營活動的，都必須遵守本辦法。

第五條　商品房價格的確定，應本著有利于推進住房制度的改革，有利于經營者加強經濟核算、降低成本、提高效益的原則，以計劃成本為主要依據，并考慮商品房的樓層、朝向、環境地段等因素，按質定價。

第二章　商品房價格的組成及其他費用

第六條　商品房價格的構成：

（一）計劃成本1．征地費：系指國家規定的征用土地補償費、安置補助費、造地費、菜地建設費以及耕地占用稅；2．拆遷補償費：系指拆除房屋（包括構筑物）按規定支付的補償費、臨時安置過渡費、搬家費、停業損失費等；3．勘察設計及前期工程費；4．房屋建筑安裝工程費；5．開發建設區內基礎設施建設費：系指室外接水、接電工程費，雨水和污水管道費，道路工程費等（不包括屬于開發建設區之外的或屬配套費列支的設施工程費）；6．管理費：以上述4—5項為基數，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．貸款及預收款利息。

（二）材料差價：系指實際發生的鋼材、水泥等主要建筑材料的預算價格和市場供應價格的差額。凡向購房者收取建筑材料的，不再計收材料差價。

（三）計劃利潤：以計劃成本的3—5項為基數，提取3．5%。

（四）稅費：包括營業稅、城市維護建設稅和教育附加費。

（五）商品房的樓層差價、朝向差價

樓層差價：根據多層或高層房屋的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率，各樓層增減差價率的代數和應趨近于零。

朝向差價：依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。

第七條　商品房銷售價格的計算：

商品房的銷售價格，以實際開發建設房屋的總計劃成本、計劃利潤、稅金、材料差價之和，除以商品房建筑面積后，再增減樓層差價、朝向差價進行計算。

商品房銷售價格=（計劃成本 計劃利潤 稅費 材料差價）÷商品房建筑面積±（樓層差價、朝向差價）

商品房建筑面積=開發建設房屋的總建筑面積－安置拆遷戶的房屋總建筑面積

第八條　商品房經營者在銷售商品房時向購房者代收以下費用，并上繳指定部門，由市人民政府?？顚Ｓ茫?

（一）地段差價：按照市土地管理局會同市房地產管理局根據城市土地級差情況制定的標準征收。

（二）商品房附加費，系指市政府統一規定征收的下列費用：

1．配套費；

2．舊城改造補貼費（只收征地建設部份）；

3．人防工程費（根據國家規定應當同時建設地下防空設施的建筑因故未建防空設施的，按應建防空設施征收相應的費用）；

4．綠化費；

5．經市人民政府批準的其他應征收的費用。

（三）建筑稅：按照《中華人民共和國建筑稅條例》的有關規定征收。

第三章　商品房價格的確定和管理

第九條　商品房價格由市物價局會同市房地產管理局管理。

第十條　市物價局會同市房地產管理局依據本辦法規定的商品房價格的構成和計算方法，以及建筑結構、建筑標準、建筑安裝定額，制定不同地區、不同類型的商品房預定價格，并對外公布。

第十一條　商品房竣工后，商品房經營者應按市物價局會同市房地產管理局公布的商品房預定價格出售商品房。同時根據市建設銀行審定的工程結算及其它發生的實際建設費用，編制商品房成本，連同有關定價資料，報送市物價局和市房地產管理局。如其實際結算價格高于以預定價格3%的，可經市物價局會同市房地產管理局審核批準，根據合理超支因素，適當調整其商品房的出售價格。

第十二條　對個人購買住宅商品房，可根據國家有關規定實行優惠價格。

第十三條　商品房經營者可以在商品房建設開始“三通一平”（通水、通電、通路和平整場地）工作后向購房者預收定金，預收款在商品房建成銷售前不得超過全部工作量的70%，其中，開工建設時預收款不得超過40%；房屋建設工作量完成一半后再預收30%，并按中國人民銀行規定的存款利率計息（代收的費用不計息）。

第十四條　市物價局、房地產管理局、建設銀行等部門均有權對商品房經營活動進行監督和檢查。凡違反本辦法越權定價、擅自提價或變相漲價的，市建設銀行不得辦理購房款收付手續，市房地產管理局不得辦理房產交易過戶手續，并由市物價檢查部門按《中華人民共和國價格管理條例》進行處罰。

第四章　附則

第十五條　通過有償出讓、轉讓方式獲得土地使用權建設的商品房和僑匯商品房，其價格管理辦法另定。

第十六條　各縣（市）的商品房價格管理，可由各縣（市）人民政府根據當地實際情況，參照本辦法執行。

第十七條　市物價局會同市房地產管理局可根據本辦法制定具體的實施細則。

第十八條　本辦法自發布之日起施行，以前本市有關商品房價格管理的規定同時廢止。本辦法發布之前已經簽訂售（購）房合同的，房屋已經竣工的，可按原合同執行。