需求端下“猛藥”更要供給側服“慢藥”

上海樓市調控新政靴子落地。“非本市戶籍限購年限五年”、“二套普通住房首付五成”、“二套非普通住房首付七成”，條條直指發燒的樓市。

在當前深圳、上海等城市房價暴漲趨勢難以抑制、市場情緒趨于非理性的時刻，及時采取限購、限貸這類“猛藥”的確有必要。這是短時間內為市場降溫的最有效手段，也是符合中央“因城施策”的精神的。因為一個城市房價上漲速度如果超過一個限度，市場就會出現“自激”效應，上漲速度就會越來越快，進而導致市場崩盤，引發經濟的系統性危機。

然而，從房地產“黃金十年”當中調控“十調十漲”的歷史教訓來看，限購、限貸這樣的手段只能短期抑制需求，而不能消滅需求。人們的購房需求是客觀存在的，只要一線城市的就業、醫療、教育、商業、城市基礎設施的壟斷性優勢不消失，這種需求就不會消失。這些需求在受到短期的抑制之后，往往會迎來更強烈的爆發。即便是限購延長到五年，那么五年期滿之后呢?拿到“房票”的剛需購房者的需求就再也無法抑制了。北京就是一個很好的例子，2013年北京樓市的爆發，正是熬滿了五年的剛性與改善性購房需求集中釋放的結果。

更重要的是，這些真實的剛需和改善性需求是正當的，對正當需求的限制本身是不合理的，限購、限貸只能是權宜之計，而不能認為是理所當然的。當前一線城市的地方政府應該思考的是，如何真正解決房地產市場的“暴漲暴跌”的問題，讓市場的力量發揮作用，讓供應與需求達到平衡，既能滿足人們的居住需求，又讓市場健康平穩發展。

當前一線城市房價上漲的原因，一是貨幣寬松，資金進入一線城市避險，與剛性和改善性需求疊加推動需求增長;二是城市經濟持續發展，資源過度集中，導致人口持續涌入;三是土地供應緊張導致商品房供應偏緊;四是住房保障供應不足。這些都是客觀存在的外在因素，只要這些因素存在，一線城市的房價就不可能不漲。

而這些因素多是屬于供應層面的。其一，一線城市資源過度集中的問題，需要通過城市群協同發展，交通的發展，資源的市場化疏解來解決。其二，土地供應的緊張，需要通過更科學的城市規劃、城市更新與土地潛力的挖掘來解決。其三，住房保障的供應不足，需要通過加大供應來解決。

這些供應層面的改革，才是解決一線城市房價問題的根本辦法，是地方政府應該發力的點。

好在，地方政府已經意識到了這一點。上海新政當中也提出了“加大住房用地供應力度”“加快舊區改造和城中村改造”“推進廉租住房和公共租賃住房并軌運行”“多渠道籌措人才公寓住房”“搞好共有產權保障住房建設”等在供應側著力的“新政”。這也是此次上海新政的亮點。也許多年以后，我們會發現，真正對市場發揮作用的，正是這些不起眼的“慢藥”。也許到那時，市場平穩運轉，行政化的限購、限貸手段早已沒有必要。

《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》

財稅[2015]39號

為促進房地產市場健康發展，經國務院批準，現將個人住房轉讓營業稅政策通知如下：

一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

二、上述普通住房和非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規定，按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》、《國家稅務總局[微博]財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》和《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》的有關規定執行。

三、本通知自2015年3月31日起執行，《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》同時廢止。

財政部國家稅務總局

2015年3月30日

按照國家財政部、國家稅務總局聯合發布通知，決定從3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，將個人轉讓普通住房營業稅的免征期限由5年下調至2年；非普通住房差額征收營業稅年限也作了相應調整。新政頒布后，我市立即予以貫徹執行。市地稅局、房管局密切配合，強化服務，明確新政實施時點、新政確認方式以及協作義務，組織房產中介機構進行政策輔導；并通過南通地稅外網、房產交易大廳LED顯示屏等多種形式第一時間將房產稅收優惠政策傳遞到二手房交易市場和買賣雙方。

4月份，市區二手住房成交1707套，面積14.4萬平方米，同比增長81.59%，環比增長20%。另從稅務部門獲知，新政的實施，使交易方少交了營業稅及附加1500余萬元。交易成本的降低，加速了市場流通，促進了二手房成交量的明顯回升。