昌江拆除棋子灣沿岸200米范圍內建筑

海南日報石碌1月4日電(記者劉笑非 特約記者林朱輝)為進一步落實環保督察整改，扎實開展整改工作，今天上午，昌江黎族自治縣有關負責人深入棋子灣旅游度假區，督導檢查中央第四環境保護督察組反饋意見整改情況。加快開展被破壞海岸帶復綠工作，以及海岸帶200米紅線范圍內的建筑拆除工作。

針對中央環保督察反饋意見中提出的“已建成的污水處理廠‘兩低’、曬太陽”等突出問題，昌江有關部門實地檢查了馬榮港污水處理廠和昌化鎮區污水處理廠，了解兩家污水處理廠的污水管網系統及運營情況。據了解，自去年10月15日開始試運行以來，馬榮港污水處理廠污水主要收集來自恒大、中南兩處房地產項目的污水排放及處理，昌化鎮區污水處理廠主要收集來自鎮區及酒店飯店的排放，且自運營以來污水排放都得到百分之百處理。

昌江縣委書記黃金城要求，企業要強化環保意識、承擔環保責任，同時棋子灣管委會也需積極與相關部門協調，盡快疏通兩座污水處理廠的納污主管道，將棋子灣各企業項目的污水納入污水主管道以及鎮區污水納入連通鎮區污水廠的管道，發揮污水處理廠效用，保護棋子灣旅游度假區生態環境。

在新昌(中國)有限公司沿海酒店建設項目、群升海灘酒店項目、棋子灣1號酒店項目等地，在了解項目涉及環保督察反饋意見中的問題后，昌江要求企業主動配合，立即對被破壞海岸帶開展復綠工作，并在拆除海岸帶200米紅線范圍內的酒店樣板房基礎上，加快對民工住宿活動板房、水泥路等建筑拆除工作，已審批的項目要抓緊開工。

目前，昌江已對棋子灣1號酒店項目的臨時施工圍墻、群升海灘酒店項目樣板房進行了拆除，同時還將對200米紅線范圍內的水泥路及民工住宿活動板房進行拆除，對由于污水處理設施及管網不完善，導致城市內河(湖)污染嚴重的保梅河、東海河進行整治。下一步，昌江還將加大對反饋問題的整改力度，確保按時按質全面完成各項整改任務。

黃金城表示，昌江要落實生態環境保護工作“黨政同責”“一崗雙責”制度，建立健全生態環境保護責任體系，相關部門切實履行職責、相互配合，形成推進生態環境保護工作的合力，加快推進昌江生態文明建設。

2017

面

朝

大

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春暖花開

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 謝敏敏 上海報道 履新陽光城（000671.SZ）近一年，朱榮斌、吳建斌這對老搭檔率領全新的陽光城管理團隊，交出了陽光城2017年成績單。

2017年，陽光城實現營業收入331.6億元，同比增長69.2%，歸母凈利潤20.6億元，同比增長67.6%。到2017年底，公司合并報表總資產2132.5億元，同比增加77.1%，凈資產305.7億元，同比增加61.5%。“從總的凈產值來看公司還是一家小企業，規模也不是很大，要做的事情還有很多。”陽光城執行副總裁吳建斌說。

“雙斌”來到陽光城后，首要目標即再造一家千億規模的房企。圍繞這一目標，過去一年陽光城調整戰略，內部出現了重重變化，在管理架構和投資方式等方面均展現了不同面貌——這家公司變得更快，將觸角下沉到更多城市，并且儲備了近5000億元的貨值。

規模是一方面，陽光城的當務之急還有一項工作：優化財務結構，這也是擅長財務的吳建斌主抓的工作。財務結構的優化，最終也能為規模增長提供助力。截至2017年底，陽光城經營現金流首次回正，吳建斌坦言“這是非常難得的”，但和同行相比，現階段陽光城的凈利潤率、凈資產負債率、凈借貸比率等幾項財務數據仍有較大優化空間，陽光城執行董事長朱榮斌甚至表示：“對于我們的凈利率水平，我們非常不滿意。這個就是歷史，就是我們的改善空間。”

吳建斌透露，2018年會繼續優化財務指標，一方面加大銷售結轉力度，另一方面有可能引進戰略投資人，“花2年左右的時間讓我們的資產負債率和凈借貸比率得到大幅度的改善，我們都在努力做這件事。”

短平快

朱榮斌就任后，陽光城于去年下半年組建戰略管理部門，首要工作即進行戰略調整，形成了“五圓”發展模型，要求充分保障人才、土儲、資金三個要素，整合運營管控體系，做到人等地、地等錢、錢催人。

在這一戰略調整下，陽光城的管理架構和投資方式均有明顯變化。

2017年陽光城新增包括天津、山東、河北、海南、新疆、貴州、重慶、云南、粵東、南粵、遼寧、安徽、甘肅等13個區域，到年底已經形成30個區域公司，全國布局基本完成。朱榮斌對經濟觀察網透露，目前布局的省份基本差不多，陽光城計劃在現有大區域中“裂變”出更多新區域，未來預計會形成多達50個區域公司。

在陽光城的現有區域中，福州、浙江、陜甘三大區域規模最大，2017年銷售均超過百億，朱榮斌預計這些大區域今年銷售有望超過200億元。對于大區域，陽光城主張通過組織的變革來推動區域生長，因此提出了“區域集團化”概念，集團實施分權，對這些大區域給予充分授權，因此其內部成立了適合區域集團化發展的平臺，處理好區域和集團之間的授權以及管理問題。

“小的區域還是一個城市公司，大的區域已經是一個平臺。”朱榮斌還透露，區域之間發展現狀參差不齊，現階段規模小的區域居多，對這些小區域集團則采取 “幫扶”策略。

某種程度而言，陽光城還在經歷轉型的劇痛。對此，朱榮斌坦言：“去年我來公司以后，董事會給了我授權，我的權力很大，大到我受不了，所以我第二部工作就是分權。區域的權力是越來越多了，但某些業務上，區域感覺有的時候很難通過，是因為我們的管控要求更高了。所以前線同事反映很痛苦，壓力很大，在加強管控的轉變過程中，這種劇痛肯定是有的。”

另外一個明顯的變化來自于投資方式。為了提高周轉，去年陽光城迅速獲取了大量短平快土地，年報數據顯示，陽光城2017年獲取項目120宗，其中收并購項目52個，新增建筑面積2022萬平方米，新增權益貨值1407億元。在2017年的最后兩個月，陽光城基本上達到了2天拿一塊地的效果，完成了48宗土地收購和招拍掛的確權。

“去年我們掀起了一個投資拿地的小高潮。”朱榮斌說。經過一年的擴大土儲，截至2017年底陽光城累計總土地儲備達3796萬平方米，累計總貨值4911億元。

這背后，是陽光城拿地戰略的轉變。此前陽光城負責拿地的部門為戰略投資中心，朱榮斌在去年將其改革為投資管理中心，投資管理中心的職能是負責投資風控、管理和評審，具體的投資拿地動作則交由各個區域公司，“投資管理中心不再是一個運動員隊伍，而是裁判隊伍。每個區域又成立了很多覆蓋自己區域的團隊，對新區域我們提出了必須在限定時間要求項目落地的任務。這樣在全國30個區域有相當多的上百個團隊鋪天蓋地去拿地，四處尋找機會。”朱榮斌說。

2018年，高速發展中的陽光城在土地市場的腳步將更快。2017年陽光城整體土地開支650億元，朱榮斌對經濟觀察網透露，今年計劃耗費1000億元拿地支出，其中百分之七八十仍然為短平快項目，但他也強調：“現在確實資金收緊，我能不能投到這么多，難度還是蠻大。”

在具體城市選擇上，今年陽光城會重點關注城市帶，包括長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝經濟帶，以及中西部的西安、鄭州、武漢等城市。

“我最關心的是現金流”

2017年，陽光城經營性凈現金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元，提升到2017年底的88.2億元；加權平均融資成本為7.08%，較2016年降低1.34個百分點。

外界普遍關注陽光城的負債指標，2017年公司資產負債率為85.66%，較2016年同比上升1.38%；凈資產負債率為252%，比2016年同期下降14%，遠高于多數同行。

陽光城首席財務官陳霓表示，凈資產負債率較高的原因之一是陽光城處于高速發展階段，企業本身基數小，在快速成長過程中，資本項下的增速規模趕不上銷售項下增速規模帶來的影響。

“另外，對于一個上市公司來說，想在收入水平上有所增加，一般是來自兩個指標，一是利潤，一是實收資本。當下利潤都是兩三年前的銷售業績在當下的體現，但現在負債表上呈現的負債是當下借的每一分錢，兩者之間存在一個錯配時間。再一個，我們的實收資本會有一個天然限制，因為陽光城作為一個A股上市公司，在增資擴股方面不可能像港股那么任性，像之前我們看到有一些表現還是不錯的港股，他們在引進了投資伙伴之后就債權迅速轉換為股權，可以非常快速地把這個指標優化了。但是A股上市公司在這個指標上，我們想要增加每一分錢都必須受到監管部門的審批限制和要求。所以我不能說誰對我們有股權投資意愿，我們就可以吸納為股東，就可以把資本項下資本增厚。” 陳霓進一步解釋說。

陳霓透露，吳建斌上任后對陽光城整體財務管理提出非常高的要求，希望盡快實現負債率指標優化，“2017年的時候，我們也做了一些動作，比如說我們會引進一些權益性工具，通過長期權益性的債務，用長期的錢支持高周轉項目，通過這方面也可以對我的權益項下有一定的優化。同時我們也在考慮通過例如股票換資產的方式，一方面增加我們的土地儲備，另一方面也增加我們的股本金。另外我們還要回歸到自己的業績本原，就是一定要高周轉，快速實現利潤轉化。未來兩三年的利潤體現到今天的資本項下的時候，就會呈現出更加健康的財務數據。”

2017年陽光城的凈利潤率為6.22%，這項數字低于較多同行。對此，陽光城方面表示，這是階段性指標，隨著后期結算的產品更優化，會持續改善。據悉，為了提高凈利率，目前陽光城內部要求新獲取項目凈利潤率不得低于8%，甚至有些特殊區域的項目凈利率不得低于10%到12%。

吳建斌則強調，陽光城在大力推動的成本管控工作，也會陸續反映到未來幾年上市公司的利潤中，對利潤率的提高有所助益。

為了加強成本管控，2017年9月，“雙斌”曾經的中海老同事、原世茂副總裁闞乃桂被挖到陽光城，闞乃桂尤其擅長成本管理、設計管理。闞乃桂現任陽光城執行副總裁，他表示，去年陽光城推出鋒刃計劃，第一輪降成本19.2億元，到今年第一季度完成了第二輪降成本20.7億元。

朱榮斌則透露，規模之外，陽光城今年看重的指標包括負債率，內部劃定了負債率紅線；回款率，和董事會簽訂了“回款率不得低于80%”的“軍令狀”；三收三支，要求以收定支，收大于支，先收后支，“我最關心的還是現金流，因為公司在高速發展，負債率可以高一點，有好的地我不怕，可以借錢買，只要它是好的資產，但是關鍵是現金流不能斷，要保證我的錢夠用。”

提速、兼顧中長期

去年，陽光城通過快速拿地和快速去化，資產項以及負債項都不斷增加，吳建斌表示，為了擴大規模，陽光城還會保持這樣的高速度。

但朱榮斌認為，陽光城目前整個周轉速度依然是慢的，過去陽光城很多項目的開發周期長達30多個月，經過一年的調整后縮短到20多個月，但這一速度在行業中依然不高，“當然我們也有項目實現了快速開盤，在廈門、福州、上海、鄭州等，最近也有個在南寧的項目實現了3個月開盤，但是每個城市千差萬別，比如我們在廣州挖坑就要挖一年。”

如朱榮斌所言，陽光城下一步還是要提速。

在陽光城提速的過程中，“雙贏機制”的作用不可小覷。陽光城的“雙贏”制度可謂碧桂園雙享制度的升級版，中高層和關鍵崗位強制跟投，且設置了一定的投資門檻，基層員工自愿跟投，集團配資最高達1:7。

據吳建斌透露，目前已有39個項目實現雙贏機制全覆蓋，股東年化資金回報率為40%，到今年一季度，加上新增的項目，預計會覆蓋100多個項目。“現在很多區域，基本從買土地開始，就想著如何實現雙贏，如果沒辦法實現，這樣的項目我們就要放棄。”吳建斌說。

提速之外，朱榮斌也強調，陽光城不能天天吃“快餐”。對于陽光城而言，最困難的時期已經過去，因此要拿出一部分資金投資未來，即投資中長期產業和項目。

在中長期投資安排中，產業地產是陽光城的突破口。據悉，陽光城已經成立了集團產業研究中心和產城融合項目推進部門，協同集團各個產業板塊，“最近兩周內，將有一個產業教育小鎮落地，這是我們第一個教育小鎮項目，接下來會有更多關于健康、文旅、科技等產業小鎮項目落地，大部分項目處于簽約階段，還需要一段時間的推進，如時尚小鎮、童裝小鎮、電影小鎮等。”