（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察網 記者 謝敏敏 上海報道 履新陽光城（000671.SZ）近一年，朱榮斌、吳建斌這對老搭檔率領全新的陽光城管理團隊，交出了陽光城2017年成績單。

2017年，陽光城實現營業收入331.6億元，同比增長69.2%，歸母凈利潤20.6億元，同比增長67.6%。到2017年底，公司合并報表總資產2132.5億元，同比增加77.1%，凈資產305.7億元，同比增加61.5%。“從總的凈產值來看公司還是一家小企業，規模也不是很大，要做的事情還有很多。”陽光城執行副總裁吳建斌說。

“雙斌”來到陽光城后，首要目標即再造一家千億規模的房企。圍繞這一目標，過去一年陽光城調整戰略，內部出現了重重變化，在管理架構和投資方式等方面均展現了不同面貌——這家公司變得更快，將觸角下沉到更多城市，并且儲備了近5000億元的貨值。

規模是一方面，陽光城的當務之急還有一項工作：優化財務結構，這也是擅長財務的吳建斌主抓的工作。財務結構的優化，最終也能為規模增長提供助力。截至2017年底，陽光城經營現金流首次回正，吳建斌坦言“這是非常難得的”，但和同行相比，現階段陽光城的凈利潤率、凈資產負債率、凈借貸比率等幾項財務數據仍有較大優化空間，陽光城執行董事長朱榮斌甚至表示：“對于我們的凈利率水平，我們非常不滿意。這個就是歷史，就是我們的改善空間。”

吳建斌透露，2018年會繼續優化財務指標，一方面加大銷售結轉力度，另一方面有可能引進戰略投資人，“花2年左右的時間讓我們的資產負債率和凈借貸比率得到大幅度的改善，我們都在努力做這件事。”

短平快

朱榮斌就任后，陽光城于去年下半年組建戰略管理部門，首要工作即進行戰略調整，形成了“五圓”發展模型，要求充分保障人才、土儲、資金三個要素，整合運營管控體系，做到人等地、地等錢、錢催人。

在這一戰略調整下，陽光城的管理架構和投資方式均有明顯變化。

2017年陽光城新增包括天津、山東、河北、海南、新疆、貴州、重慶、云南、粵東、南粵、遼寧、安徽、甘肅等13個區域，到年底已經形成30個區域公司，全國布局基本完成。朱榮斌對經濟觀察網透露，目前布局的省份基本差不多，陽光城計劃在現有大區域中“裂變”出更多新區域，未來預計會形成多達50個區域公司。

在陽光城的現有區域中，福州、浙江、陜甘三大區域規模最大，2017年銷售均超過百億，朱榮斌預計這些大區域今年銷售有望超過200億元。對于大區域，陽光城主張通過組織的變革來推動區域生長，因此提出了“區域集團化”概念，集團實施分權，對這些大區域給予充分授權，因此其內部成立了適合區域集團化發展的平臺，處理好區域和集團之間的授權以及管理問題。

“小的區域還是一個城市公司，大的區域已經是一個平臺。”朱榮斌還透露，區域之間發展現狀參差不齊，現階段規模小的區域居多，對這些小區域集團則采取 “幫扶”策略。

某種程度而言，陽光城還在經歷轉型的劇痛。對此，朱榮斌坦言：“去年我來公司以后，董事會給了我授權，我的權力很大，大到我受不了，所以我第二部工作就是分權。區域的權力是越來越多了，但某些業務上，區域感覺有的時候很難通過，是因為我們的管控要求更高了。所以前線同事反映很痛苦，壓力很大，在加強管控的轉變過程中，這種劇痛肯定是有的。”

另外一個明顯的變化來自于投資方式。為了提高周轉，去年陽光城迅速獲取了大量短平快土地，年報數據顯示，陽光城2017年獲取項目120宗，其中收并購項目52個，新增建筑面積2022萬平方米，新增權益貨值1407億元。在2017年的最后兩個月，陽光城基本上達到了2天拿一塊地的效果，完成了48宗土地收購和招拍掛的確權。

“去年我們掀起了一個投資拿地的小高潮。”朱榮斌說。經過一年的擴大土儲，截至2017年底陽光城累計總土地儲備達3796萬平方米，累計總貨值4911億元。

這背后，是陽光城拿地戰略的轉變。此前陽光城負責拿地的部門為戰略投資中心，朱榮斌在去年將其改革為投資管理中心，投資管理中心的職能是負責投資風控、管理和評審，具體的投資拿地動作則交由各個區域公司，“投資管理中心不再是一個運動員隊伍，而是裁判隊伍。每個區域又成立了很多覆蓋自己區域的團隊，對新區域我們提出了必須在限定時間要求項目落地的任務。這樣在全國30個區域有相當多的上百個團隊鋪天蓋地去拿地，四處尋找機會。”朱榮斌說。

2018年，高速發展中的陽光城在土地市場的腳步將更快。2017年陽光城整體土地開支650億元，朱榮斌對經濟觀察網透露，今年計劃耗費1000億元拿地支出，其中百分之七八十仍然為短平快項目，但他也強調：“現在確實資金收緊，我能不能投到這么多，難度還是蠻大。”

在具體城市選擇上，今年陽光城會重點關注城市帶，包括長三角、粵港澳大灣區、京津冀、成渝經濟帶，以及中西部的西安、鄭州、武漢等城市。

“我最關心的是現金流”

2017年，陽光城經營性凈現金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元，提升到2017年底的88.2億元；加權平均融資成本為7.08%，較2016年降低1.34個百分點。

外界普遍關注陽光城的負債指標，2017年公司資產負債率為85.66%，較2016年同比上升1.38%；凈資產負債率為252%，比2016年同期下降14%，遠高于多數同行。

陽光城首席財務官陳霓表示，凈資產負債率較高的原因之一是陽光城處于高速發展階段，企業本身基數小，在快速成長過程中，資本項下的增速規模趕不上銷售項下增速規模帶來的影響。

“另外，對于一個上市公司來說，想在收入水平上有所增加，一般是來自兩個指標，一是利潤，一是實收資本。當下利潤都是兩三年前的銷售業績在當下的體現，但現在負債表上呈現的負債是當下借的每一分錢，兩者之間存在一個錯配時間。再一個，我們的實收資本會有一個天然限制，因為陽光城作為一個A股上市公司，在增資擴股方面不可能像港股那么任性，像之前我們看到有一些表現還是不錯的港股，他們在引進了投資伙伴之后就債權迅速轉換為股權，可以非常快速地把這個指標優化了。但是A股上市公司在這個指標上，我們想要增加每一分錢都必須受到監管部門的審批限制和要求。所以我不能說誰對我們有股權投資意愿，我們就可以吸納為股東，就可以把資本項下資本增厚。” 陳霓進一步解釋說。

陳霓透露，吳建斌上任后對陽光城整體財務管理提出非常高的要求，希望盡快實現負債率指標優化，“2017年的時候，我們也做了一些動作，比如說我們會引進一些權益性工具，通過長期權益性的債務，用長期的錢支持高周轉項目，通過這方面也可以對我的權益項下有一定的優化。同時我們也在考慮通過例如股票換資產的方式，一方面增加我們的土地儲備，另一方面也增加我們的股本金。另外我們還要回歸到自己的業績本原，就是一定要高周轉，快速實現利潤轉化。未來兩三年的利潤體現到今天的資本項下的時候，就會呈現出更加健康的財務數據。”

2017年陽光城的凈利潤率為6.22%，這項數字低于較多同行。對此，陽光城方面表示，這是階段性指標，隨著后期結算的產品更優化，會持續改善。據悉，為了提高凈利率，目前陽光城內部要求新獲取項目凈利潤率不得低于8%，甚至有些特殊區域的項目凈利率不得低于10%到12%。

吳建斌則強調，陽光城在大力推動的成本管控工作，也會陸續反映到未來幾年上市公司的利潤中，對利潤率的提高有所助益。

為了加強成本管控，2017年9月，“雙斌”曾經的中海老同事、原世茂副總裁闞乃桂被挖到陽光城，闞乃桂尤其擅長成本管理、設計管理。闞乃桂現任陽光城執行副總裁，他表示，去年陽光城推出鋒刃計劃，第一輪降成本19.2億元，到今年第一季度完成了第二輪降成本20.7億元。

朱榮斌則透露，規模之外，陽光城今年看重的指標包括負債率，內部劃定了負債率紅線；回款率，和董事會簽訂了“回款率不得低于80%”的“軍令狀”；三收三支，要求以收定支，收大于支，先收后支，“我最關心的還是現金流，因為公司在高速發展，負債率可以高一點，有好的地我不怕，可以借錢買，只要它是好的資產，但是關鍵是現金流不能斷，要保證我的錢夠用。”

提速、兼顧中長期

去年，陽光城通過快速拿地和快速去化，資產項以及負債項都不斷增加，吳建斌表示，為了擴大規模，陽光城還會保持這樣的高速度。

但朱榮斌認為，陽光城目前整個周轉速度依然是慢的，過去陽光城很多項目的開發周期長達30多個月，經過一年的調整后縮短到20多個月，但這一速度在行業中依然不高，“當然我們也有項目實現了快速開盤，在廈門、福州、上海、鄭州等，最近也有個在南寧的項目實現了3個月開盤，但是每個城市千差萬別，比如我們在廣州挖坑就要挖一年。”

如朱榮斌所言，陽光城下一步還是要提速。

在陽光城提速的過程中，“雙贏機制”的作用不可小覷。陽光城的“雙贏”制度可謂碧桂園雙享制度的升級版，中高層和關鍵崗位強制跟投，且設置了一定的投資門檻，基層員工自愿跟投，集團配資最高達1:7。

據吳建斌透露，目前已有39個項目實現雙贏機制全覆蓋，股東年化資金回報率為40%，到今年一季度，加上新增的項目，預計會覆蓋100多個項目。“現在很多區域，基本從買土地開始，就想著如何實現雙贏，如果沒辦法實現，這樣的項目我們就要放棄。”吳建斌說。

提速之外，朱榮斌也強調，陽光城不能天天吃“快餐”。對于陽光城而言，最困難的時期已經過去，因此要拿出一部分資金投資未來，即投資中長期產業和項目。

在中長期投資安排中，產業地產是陽光城的突破口。據悉，陽光城已經成立了集團產業研究中心和產城融合項目推進部門，協同集團各個產業板塊，“最近兩周內，將有一個產業教育小鎮落地，這是我們第一個教育小鎮項目，接下來會有更多關于健康、文旅、科技等產業小鎮項目落地，大部分項目處于簽約階段，還需要一段時間的推進，如時尚小鎮、童裝小鎮、電影小鎮等。”