一、為什么要修訂出臺《辦法》

2017年5月10日及2018年1月26日，我市先后印發施行《關于加快珠海市爛尾樓整治處理的辦法》（珠規建更規〔2017〕2號）及《珠海市住房和城鄉規劃建設局 珠海市國土資源局關于<關于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的辦法>文件執行有關問題的補充通知》（珠規建更規〔2018〕2號）。這些“爛尾樓”處置政策施行期間，一批“爛尾樓”項目得以有效推進。據統計，2017年5月政策出臺以來，6個“爛尾樓”正在實施拆建，54個“爛尾樓”正在開展前期工作。

珠規建更規〔2017〕2號文有效期僅至2020年5月10日，為了繼續推進項目，做好政策銜接，需要開展修訂工作。

二、《辦法》適用于處理哪些“爛尾樓”項目

《辦法》在適用范圍方面，與原政策保持一致，具體體現在第三條。即，適用本《辦法》的“爛尾樓”項目應當具備下列條件：

（一）土地用途為商業、辦公、酒店或住宅的經營性開發項目；

（二）已取得《建筑工程施工許可證》并進行了部分地上建筑物建設；

（三）于2011年12月31日以前已停工未續建，至本辦法發布之日止主體未辦理規劃核實和竣工驗收。

需要特別說明的是，選擇按照本《辦法》的“爛尾樓”項目，不得再享受其他城市更新相關政策優惠。

三、《辦法》不適用于處理哪些“爛尾樓”項目

不適用本辦法的“爛尾樓”情形，主要有以下三類：

（一）土地用途為工業的“爛尾樓”；

（二）經認定屬閑置用地且以收回方式處置的“爛尾樓”項目；

（三）非政府組織實施或不動產權利人實施處置的“爛尾樓”項目。

對于上述三類“爛尾樓”，如符合“三舊”改造政策準入門檻，可按“三舊”改造政策予以盤活。

四、“爛尾樓”項目依據哪些原則處理

在“爛尾樓”項目處置應遵循的原則方面，《辦法》與原政策保持一致，具體體現在第五條：一是政府推動、市場運作；二是依法處置、規劃引導；三是分類處理、循序漸進；四是屬地推進、因地制宜。

五、“爛尾樓”項目可以采取什么方式以及由誰盤活處置

在“爛尾樓”項目處置方式及實施主體上，《辦法》與原政策保持一致，具體體現在第六條：由原不動產權利人申報，實施項目續建、拆除重建、綜合整治；或政府通過收回或者協議收購的方式處理。

對存有多個權益主體的，原不動產權利人需要進行權益整合，形成單一主體后申報、實施。具體體現在第九條。

需由政府收回的，采取征收或協議收購等方式處理。具體體現在第十條。

六、《辦法》在扶持政策方面有什么變化

“爛尾樓”項目必須按照現行規定交清原欠繳地價本金及相應的利息、滯納金，方能進行續建、重建；在續建、重建時，原則上應延續原批準的規劃設計方案，嚴格控制調整原規劃設計方案。

在具體扶持政策方面，《辦法》繼續給予基準地價計價標準、規劃方案調整（即增加建筑規模或改變土地用途）、土地出讓年限重新計算、相應的規費補貼等支持。此外，在合宗開發、聯動開發、城市基礎設施配套費、保證金繳存方式等方面，《辦法》補充給予了相應扶持，具體體現在第十四條、十五條、十六條、二十二條。

七、《辦法》在債權債務處置方面有什么指引

在債權債務處置方面，主要依據《企業破產法》，指引“爛尾樓”項目債權債務選取以下方式之一予以依法清理，具體體現在第八條：

（一）重整；

（二）和解；

（三）破產清算。

同時，《辦法》還提出，各區政府（管委會）可探索“爛尾樓”項目預重整具體實施方式，積極指引及支持配合“爛尾樓”項目債務人實施預重整后，由債權人或債務人向法院申請重整。

八、如何防范批準實施盤活的爛尾樓項目再度爛尾

從政府監管角度，《辦法》提出的防范措施主要有：

第一，復工續建的，強調必須符合房屋建筑質量安全等條件，具體體現在第七條。

第二，簽訂監管協議并繳納建設保證金，具體體現在第二十二條。

第三，限期辦理供地及報建手續并開工建設，具體體現在第二十四條。“爛尾樓”項目的開工及竣工時限應當嚴格按照與國土部門簽訂的土地使用權出讓協議執行。未按時開工，且開工延期申請未獲市政府批準的，由原批準機關撤銷原處置方案批復文件，取消相應的扶持政策。含住宅項目及建筑面積在10萬平方米以內的其他項目，竣工時限不超過3年；建筑面積在10萬平方米以上的非住宅項目，結合實際建設工程量，可適當延長竣工期限，但位于萬山區的延期不得超過4年，其他區的延期不得超過2年。

第四，采取拆除重建方式處置的，項目閑置土地認定、轉讓等嚴格按照新出讓用地的有關規定予以核準。

九、對于未能自行實施或引入市場主體實施盤活的“爛尾樓”如何處置

“爛尾樓”項目主要依靠市場運作，對于未能自行實施，也未能引入市場主體實施的，政府將適當介入：

（一）第一，對于短期內難以盤活的項目，考慮到市容市貌和安全的要求，由業主委托專業單位采取安全加固措施，或實施環境綠化整治或拆除。不按要求履行的，區相關部門將按照房屋安全管理、市容環境管理相關法律法規依法處理，具體體現在第十八條。

第二，因公共利益需要、土地利用總體規劃或者城市規劃的調整等原因需由政府收回的，可由政府實施征收，具體體現在第十條。

第三，政府與土地使用者雙方協調一致的，也可以通過解除土地使用權出讓合同或達成收地協議等方式處理，具體體現在第十條。

十、項目如何報批

《辦法》對各類處置方式均給予了報批指引，具體體現在第六條：

（一）申報拆建重建或涉及改變用地規劃條件續建的，全部審批事項均由區級政府辦理。具體程序參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關規定，不動產權利人申報項目規劃方案后，由區“爛尾樓”項目處置責任部門受理并審查；審查通過后，區“爛尾樓”項目處置責任部門編制供地方案，匯總形成處置方案，并組織材料報區政府（管委會）審批。涉及以單宗土地市場評估價補交地價款的，由區“爛尾樓”項目處置責任部門一并參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關規定程序，履行委托評估及報批程序，報區政府（管委會）審批。

（二）申報綜合整治的，區“爛尾樓”項目處置責任部門參照整治類城市更新項目申報審批程序有關規定程序，受理并審查項目不動產權利人申報的規劃方案，核發審批文件。

（三）申報交由政府征收的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉區國有土地上房屋征收主管部門處理。

（四）申報交由政府收回或協議收購的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉土地儲備機構處理。

（五）申報續建且不涉及改變用地規劃條件的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉市自然資源分局處理。 2100433B

第一章 總 則

第一條為盤活土地資源，妥善處理我市歷史遺留的“爛尾樓”問題，創建良好的市容市貌和社會環境，根據有關法律法規規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用于本市行政區域范圍內“爛尾樓”項目的處置工作。

下列“爛尾樓”情形不適用本辦法：

（一）土地用途為工業的“爛尾樓”；

（二）經認定屬閑置用地且以收回方式處置的“爛尾樓”項目；

（三）非政府組織實施或不動產權利人實施處置的“爛尾樓”項目。

第三條本辦法所稱“爛尾樓”項目，是指土地用途為商業、辦公、酒店或住宅，已取得《建筑工程施工許可證》并進行了部分地上建筑物建設，但于2011年12月31日以前已停工未續建，至本辦法發布之日止主體未辦理規劃核實和竣工驗收的經營性開發項目。

按照本辦法第十九條規定受理申請時建設現狀情況與2012年以前測繪的地形圖或拍攝的遙感影像圖、衛片執法檢查影像圖顯示的項目建設狀況基本一致的，可認定為項目于2011年12月31日以前已停工未續建。

第四條市“三舊”改造城市更新工作領導小組負責“爛尾樓”項目處置中重大事項的決策。

市自然資源行政主管部門負責“爛尾樓”項目處置的政策研究、項目年度計劃推進落實情況的監督，以及具體項目處置的指導，協調解決項目推進工作中涉及市級部門審查、審批、監管事項。

各區政府（管委會）負責“爛尾樓”項目處置的年度計劃、具體項目處置方案的審批。各區城市更新行政主管部門或區政府（管委會）指定的區職能部門（以下簡稱“區‘爛尾樓’項目處置責任部門”）具體負責“爛尾樓”項目基礎數據摸底調查、處置的年度計劃編制、“爛尾樓”項目的認定，以及處置方案的受理、組織審查和報批工作。

各相關職能部門按職能分工負責“爛尾樓”項目處置的具體工作。

本辦法所稱各區，包括橫琴新區（即橫琴、保稅區、洪灣片區一體化發展改革新拓展區，下同）、各行政區及經濟功能區。

本辦法所稱基礎數據，包括但不限于用地情況、建設情況，和不動產產權登記、查封抵押、債權債務及其他權益情況等。

本辦法所稱處置方案，包括規劃方案、供地方案及其他具體鼓勵扶持及處置措施。

第五條“爛尾樓”項目處置應遵循以下原則:

（一）政府推動、市場運作。政府提供政策引導和扶持，運用市場手段，發揮市場主體作用，通過市場化運作解決項目問題。

（二）依法處置、規劃引導。嚴格遵循法律法規的規定，依法依規推動整治處理工作，在維護城市規劃和公共利益的前提下，給予合理規劃引導和支持。

（三）分類處理、循序漸進。依據項目地區、地段、類型、功能的不同，區別處理，分類推進。重點解決位于重點地段、對城市景觀影響較大的項目，其余由市場主體逐步循序消化處理。

（四）屬地推進、因地制宜。處置權責充分下放給各區政府（管委會），由各區政府（管委會）負責牽頭推進，客觀分析項目不動產權利人訴求，結合實際情況，有針對性地制定處置措施。

第二章 一般規定

第六條根據“爛尾樓”項目的實際情況，可按照以下四種方式之一予以處置:

（一）項目續建。符合現行規劃、建筑安全、生態紅線管控等要求的，可對項目在不拆除原有工程的基礎上進行續建。

（二）拆除重建。不符合現行規劃、建筑安全或市場需求的，可以對項目進行拆除重建。

（三）綜合整治。嚴重影響城市景觀，在要求期限內仍無法盤活的，由項目不動產權利人負責進行整治或者拆除復綠。

（四）政府收回。符合收地情形的，政府依法無償或者有償收回土地使用權及地上建筑物。

第七條“爛尾樓”項目需要復工續建的，其不動產權利人應當對房屋建筑安全質量進行評估鑒定，符合現行規定條件的方可申請復工續建。

第八條依照《中華人民共和國企業破產法》，“爛尾樓”項目債權債務可選取以下方式之一予以依法清理：

（一）重整；

（二）和解；

（三)破產清算。

各區政府（管委會）可探索“爛尾樓”項目預重整具體實施方式，積極指引及支持配合“爛尾樓”項目債務人實施預重整后，由債權人或債務人向法院申請重整。

本辦法所稱“預重整”，是指“爛尾樓”項目債務人以企業名義自行聘請有資質與經驗的法律顧問團隊，由法律顧問團隊在查清和界定債務人資產負債的基礎上，召集債務人、債權人和新投資人等利益相關方談判協商形成預重整方案。

第九條“爛尾樓”項目處置可選取以下方式之一組織實施：

（一）單一的不動產權利人自行申報及實施；

（二）不動產權利人之一整合全部房屋所有權權益及土地使用權權益后，作為單一主體自主實施；

（三）政府組織實施。

第十條因公共利益需要、土地利用總體規劃或者城市規劃的調整等原因需由政府收回的，可通過收回或者協議收購的方式處理。

第十一條“爛尾樓”項目在要求期限內盤活的，地價計收時按照以下方式處置:

（一）“爛尾樓”項目原已在市自然資源行政主管部門核計地價并存在欠繳地價記錄的，須先交清原欠繳地價本金及相應的利息、滯納金，方能進行續建、重建。

（二）對于出讓用地，續建、重建涉及改變土地用途、增加建筑面積或土地出讓年限重新起算的，原則上按辦理地價核準當時的基準地價標準計收地價;經市自然資源分局批準減少原已核計地價的建筑面積部分，按原繳交地價標準扣減；配建且產權無償移交政府的物業及設施部分，不計收地價。

（三）對于劃撥用地，涉及土地使用權轉讓或者申請轉變為出讓方式的，應當經市政府批準。不改變土地用途的，按依法受理補繳地價申請時點的基準地價補交地價款;此情形以外的劃撥土地使用權涉及補交地價款的，按依法受理補繳地價申請時點的土地使用權出讓地價評估價格補交地價款。其中對于采用續建、拆除重建方式處置的，應當由市自然資源行政主管部門報市政府批準后，按原用途、依法受理補繳地價申請時點的基準地價完善劃撥改出讓手續。

（四）項目停工前有超批準面積等違法建設的，經市自然資源分局審核并出具意見，允許在滿足房屋結構安全、消防安全和規劃要求的前提下予以保留的，由區城市管理綜合執法行政主管部門對建設用地上違法違規建設行為處罰后，按辦理地價核準當時的基準地價標準補交地價，完善相關手續。否則，應予以拆除。

第十二條經批準盤活的“爛尾樓”項目，項目不動產權利人應當重新與市自然資源分局簽訂土地使用權變更或補充協議，在協議中約定土地出讓年限。土地出讓年限按土地使用權變更或補充協議簽訂之日重新起算。

第十三條“爛尾樓”項目原則上應延續原批準的規劃設計方案，嚴格控制調整原規劃設計方案。

原規劃設計方案已不符合現行規劃規范或公共利益的，須按現行控制性詳細規劃要求重新編制規劃設計方案。涉及增加建筑規模或改變土地用途的，修編后的規劃設計方案須通過“四評估”（即公共服務設施評估、交通影響評價、城市景觀風貌及歷史文化保護評估、經濟評估）進行合理研判。涉及增加住宅功能的，無需配建公租房。

用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的，須按照規定在規劃研究階段一并開展土壤污染狀況調查。住宅用地、公共管理與公共服務用地之間相互變更的，原則上不需要進行調查，但公共管理與公共服務用地中環衛設施、污水處理設施用地變更為住宅用地的除外。

第十四條“爛尾樓”項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目用地合宗，整體規劃及開發建設。用地合宗應具備下列條件：

（一）擬合宗用地毗鄰；

（二）涉及出讓用地建設項目的，擬合宗用地的“爛尾樓”項目與出讓用地建設項目土地使用權人相同；

（三）涉及城市更新項目的，擬合宗用地的“爛尾樓”項目土地使用權人與城市更新項目實施主體一致；

（四）擬合宗用地的土地用途相同或兼容。

本條前款涉及項目間建筑指標轉移覆蓋的，應按照轉移覆蓋前所屬項目適用的地價計收相關規定處理。

本條所述用地合宗事項，應納入處置方案一并報區政府（管委會）審批，涉及城市更新項目的，應納入供地方案一并報批。

第十五條“爛尾樓”項目可與城市更新項目或出讓用地建設項目聯動開發建設，建筑指標由高規劃容積率用地向低規劃容積率用地轉移覆蓋。聯動開發建設應具備下列條件：

（一）擬聯動開發建設用地位于同一控制性詳細規劃編制單元范圍內；

（二）涉及出讓用地建設項目的，擬聯動開發建設的“爛尾樓”項目與出讓用地建設項目土地使用權人相同；

（三）涉及城市更新項目的，擬聯動開發建設的“爛尾樓”項目土地使用權人與城市更新項目實施主體一致；

（四）承接建筑指標的用地具有與轉移的建筑指標相應土地用途相同或兼容的土地用途；

（五）建筑指標轉移前及轉移后，項目規劃設計均應符合現行《珠海市城市規劃技術標準與準則》相關規定，“爛尾樓”項目原規劃設計方案不符合現行《珠海市城市規劃技術標準與準則》相關規定的除外。

本條前款所述建筑指標轉移覆蓋，其地價應按照轉移覆蓋前所屬項目適用的地價計收相關規定處理，并按照單宗土地市場評估價等值、對應土地用途不變的標準予以置換。

本條所述項目聯動開發建設事項，應納入處置方案一并報區政府（管委會）審批，涉及城市更新項目的，應納入供地方案一并報批。

第十六條“爛尾樓”項目涉及提高容積率的，新增建筑規模須繳納城市基礎設施配套費；不涉及提高容積率的，不再繳納城市基礎設施配套費。

本條前款所述新增建筑規模，按照變更后《建設工程規劃許可證》與原《建設工程規劃許可證》登記的項目總建筑規模差額核算。

第十七條各區政府（管委會）可設定相應的規費補貼等獎勵措施，根據項目處理具體情況、處理效率等予以扶持。

第十八條“爛尾樓”項目對公共安全構成潛在危害或對市容環境造成影響的，其不動產權利人應委托專業單位采取安全加固措施、實施環境綠化整治或拆除復綠。

“爛尾樓”項目不動產權利人不按要求履行時，按照以下情形分類處置：

（一）存有房屋安全隱患的，區住房城鄉建設行政主管部門應按照房屋安全管理相關法律法規依法處理；

（二）不符合城市容貌標準的，區城市管理和綜合執法部門應按照市容環境管理相關法律法規依法處理。

第三章 申報審批程序

第十九條區“爛尾樓”項目處置責任部門通知“爛尾樓”項目不動產權利人，在優惠政策限期內按照本辦法第六條規定選擇處置措施進行申報，并受理其申請。

第二十條受理申請后，區“爛尾樓”項目處置責任部門牽頭相關部門開展基礎數據調查，經認定符合“爛尾樓”項目的，應向申請人核發認定核準文件，并按照本辦法第二十一條規定組織開展處置工作。

第二十一條申報拆建重建或涉及改變用地規劃條件續建的，區“爛尾樓”項目處置責任部門參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關規定程序，受理并審查項目不動產權利人申報的規劃方案，編制供地方案，匯總形成處置方案，并組織材料報區政府（管委會）審批。涉及以單宗土地市場評估價補交地價款的，由區“爛尾樓”項目處置責任部門一并參照拆建類城市更新項目申報審批程序有關規定程序，履行委托評估及報批程序，報區政府（管委會）審批。

申報綜合整治的，區“爛尾樓”項目處置責任部門參照整治類城市更新項目申報審批程序有關規定程序，受理并審查項目不動產權利人申報的規劃方案，核發審批文件。

申報交由政府征收的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉區國有土地上房屋征收主管部門處理。

申報交由政府收回或協議收購的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉土地儲備機構處理。

申報續建且不涉及改變用地規劃條件的，區“爛尾樓”項目處置責任部門轉市自然資源分局處理。

第四章 實施及監管

第二十二條在處置方案的批復文件印發之日起15日內，區“爛尾樓”項目處置責任部門應與“爛尾樓”項目不動產權利人簽訂“爛尾樓”項目處置監管協議，明確工程進度要求，并約定履約保證金核算、繳存及返還方式。

履約保證金繳存數額按照以下方式核算，并依據工程形象進度分期予以返還:

（一）建設工程造價在1億元以下（含）的部分，履約保證金按該部分資金的60%繳存。

（二）建設工程造價在1億元以上2億元以下（含）的部分，履約保證金按該部分資金的40%繳存。

（三）建設工程造價在2億元以上的部分，履約保證金按該部分資金的30%繳存。

履約保證金可以金融機構出具的不可撤銷保函的方式繳存，其具體返還規則由各區政府（管委會）另行研究制定。

本辦法所稱建設工程造價，以有相應資質機構出具的工程預算書為準。

第二十三條項目不動產權利人應按政府部門關于處置方案的批復文件執行，按法定程序開展相關報建手續。

需要續建或者拆除重建的，在處置方案的批復文件印發之日起180日內，市自然資源分局應與項目不動產權利人簽訂土地使用權變更或補充協議。

第二十四條“爛尾樓”項目的開工、竣工時限應當嚴格按照與市自然資源分局簽訂的土地使用權出讓變更或補充協議執行，原則上應在簽訂土地使用權出讓變更或補充協議之日起1年內開工；竣工時限以土地使用權出讓變更或補充協議約定開工之日起算不得超過3年；建筑面積在10萬平方米以上（含）且土地用途不含住宅的，結合實際建設工程量，可適當延長竣工期限，且位于萬山區的延期不得超過4年，其他區的延期不得超過2年。

未按時開工，且開工延期申請未獲市政府批準的，市自然資源分局應及時函告區“爛尾樓”項目處置責任部門，由區“爛尾樓”項目處置責任部門報原批準機關撤銷原處置方案批復文件，取消相應的扶持政策。

第二十五條采取拆除重建方式處置的，項目閑置土地認定、轉讓等應按照新出讓用地的有關規定予以核準。

第二十六條“爛尾樓”項目按照處置方案批復文件繳交的土地出讓收入，按照土地使用權出讓變更或補充協議簽訂時市財政體制土地出讓收入分成比例分成。各區應對該項收入進行專賬核算，作為保障開展組織實施城市更新的工作經費及城市更新涉及政府投資項目的建設使用。

第五章 附 則

第二十七條本辦法由市自然資源局負責解釋。執行過程中遇到特殊情況或有未及情形的，由市自然資源局收集后提請市政府研究決定。

第二十八條本辦法自 2020年7月7日起實施，有效期至2025年7月6日。2018年1月26日印發的《珠海市住房和城鄉規劃建設局 珠海市國土資源局關于<關于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見>文件執行有關問題的補充通知》（珠規建更規〔2018〕2號）同時廢止。