城市土地相對(duì)于農(nóng)村土地，其經(jīng)濟(jì)特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越相對(duì)缺乏；

(2)報(bào)酬遞減性。城市土地上的建設(shè)樓層超過一定限度，投資利潤(rùn)將持續(xù)下降；

(3)儲(chǔ)蓄性。城市土地能起到一種儲(chǔ)蓄銀行的作用，一般不會(huì)貶值；

(4)區(qū)位性。城市土地的“地段”極其重要，位置常常是決定其租金和價(jià)格的關(guān)鍵性因素；

(5)交通依賴性。城市土地的交通條件極為重要。

城市土地租金通常有絕對(duì)地租和級(jí)差地租兩種基本形式。

1.絕對(duì)地租

絕對(duì)地租是單純由土地所有權(quán)引起的。由于我國(guó)城市土地屬于國(guó)有，任何單位和個(gè)人，既使使用最差地段的城市土地也都要向國(guó)家繳納地租。目前我國(guó)城市收取的土地使用費(fèi)，就是地租的性質(zhì)。

2.級(jí)差地租

級(jí)差地租是城市地租的主要形式，它與農(nóng)業(yè)級(jí)差地租由土地肥沃程度、位置不同和投資差別所形成的優(yōu)劣等級(jí)不同，城市級(jí)差地租主要是由土地位置和投資所決定的。城市中的地塊，位于市中心還是市郊，其地租水平有極大差異；而任何地塊又都可以通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來增加收益，形成級(jí)差地租；如果原來的土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)差距消失了，新的更大范圍的區(qū)位優(yōu)勢(shì)差距又會(huì)出現(xiàn)。因此，級(jí)差地租永遠(yuǎn)是城市級(jí)差地租的主要形式。根據(jù)區(qū)位和投資的不同，城市級(jí)差地租分為兩種：級(jí)差地租Ⅰ是由城市土地位置的差異引起的超額利潤(rùn)，在我國(guó)應(yīng)當(dāng)完全歸于國(guó)家；級(jí)差地租Ⅱ是由于國(guó)家或企業(yè)在地塊上進(jìn)行投資使土地增值而形成的。其中由國(guó)家投資的部分應(yīng)當(dāng)歸于國(guó)家。級(jí)差地租一般都產(chǎn)生于土地經(jīng)營(yíng)的壟斷特點(diǎn)。

城市級(jí)差地租可以分為宏觀和微觀兩個(gè)層次：

(1)宏觀層次的級(jí)差地租是從城市在全國(guó)分布中的比較而論的，包括以位置差異為基礎(chǔ)形成的城市區(qū)位級(jí)差地租、由產(chǎn)業(yè)投資與公共設(shè)施投資因素綜合形成的城市功能級(jí)差地租和依賴城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)集聚的“自然力”形成的城市規(guī)模級(jí)差地租。

(2)微觀層次的級(jí)差地租主要指一個(gè)城市內(nèi)部的級(jí)差地租，一般按形成要素分為區(qū)位、產(chǎn)業(yè)和公共投入部分，與經(jīng)濟(jì)高位區(qū)(市中心、副中心、商業(yè)繁華街等)的距離是城市內(nèi)部綜合級(jí)差地租形成的重要因素。

在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市級(jí)差地租的存在會(huì)使各類選址形成自由競(jìng)爭(zhēng)，從而導(dǎo)致效益最高的單位占據(jù)市中心位置，效益比較高的單位占據(jù)市中心以外的位置，而效益較差的產(chǎn)業(yè)和居民區(qū)則處于接近市郊的地帶。

租金標(biāo)準(zhǔn)具有以下特點(diǎn)：

(1)以同一類型的房屋平均租價(jià)水平，即租金基數(shù)為基礎(chǔ)，再結(jié)合房屋的自身特點(diǎn)調(diào)整租價(jià)后的標(biāo)準(zhǔn)。

(2)租金標(biāo)準(zhǔn)雖然以價(jià)值為基礎(chǔ)制定，但更多地考慮了房屋的使用價(jià)值。

(3)租金標(biāo)準(zhǔn)在一定程序上反映了房屋供求關(guān)系。租金標(biāo)準(zhǔn)一般由房屋的租金系數(shù)和調(diào)劑因素兩部分構(gòu)成。

房租改革應(yīng)以住房租金的構(gòu)成因素為基礎(chǔ)。它是確定住房租金的依據(jù)，不同的構(gòu)成因素，形成不同的租金標(biāo)準(zhǔn)。租金標(biāo)準(zhǔn)有：

(1)商品房租。即住房的理論價(jià)格，它是體現(xiàn)住房的商品價(jià)值的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)，管理費(fèi)、稅金、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)。地租、利潤(rùn)等八項(xiàng)因素構(gòu)成。這種租金標(biāo)準(zhǔn)不僅能實(shí)現(xiàn)住房的擴(kuò)大再生產(chǎn)，而且能使經(jīng)營(yíng)者獲得一定利潤(rùn)而提高住房經(jīng)營(yíng)的活力。

(2)市場(chǎng)租金。是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映住房供求關(guān)系而出現(xiàn)的一種租金。這個(gè)租金圍繞著商品租金上下波動(dòng)，從而調(diào)節(jié)住房供求關(guān)系。當(dāng)市場(chǎng)上住房緊缺時(shí)，它的價(jià)格可以高于它的價(jià)值，從而起到限制消費(fèi)，促進(jìn)生產(chǎn)的作用；當(dāng)市場(chǎng)上住房過剩，它的價(jià)格可以低于它的價(jià)值，從而達(dá)到刺激消費(fèi)，限制生產(chǎn)的目的。因此，市場(chǎng)租金主要是在一定時(shí)期內(nèi)，起調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用，從而達(dá)到供需的相對(duì)平衡。

(3)成本租金。體現(xiàn)住房?jī)r(jià)值的最低經(jīng)濟(jì)界限，它由折舊費(fèi)，維修費(fèi)，管理費(fèi)、投資利息、稅金等五項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金只能實(shí)現(xiàn)住房的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)。

(4)決策租金。是國(guó)家根據(jù)當(dāng)時(shí)的政治、經(jīng)濟(jì)的需要，職工的承受能力或其他因素而決定實(shí)際執(zhí)行的租金。決策租金根據(jù)政策的變化而變化，可高可低。目前的低房租可以說是國(guó)家福利政策下的決策租金。又如煙臺(tái)市在住房改革中測(cè)算出的(1987年)成本月租金每平方米為1.53元。市政府考慮到財(cái)政、企業(yè)、個(gè)人的承受能力；確定月租金1.17元，為成本租金的83.7%。目前試點(diǎn)城市實(shí)施的準(zhǔn)成乍租金，實(shí)際上也是決策租金的一種。

各類住房租金標(biāo)準(zhǔn)與人們對(duì)住房的需求千子接關(guān)系，租金標(biāo)準(zhǔn)越高，人們對(duì)住房的需求越低，租金的標(biāo)準(zhǔn)越低，人們對(duì)住房的需求越高。我們要正確運(yùn)用租金標(biāo)準(zhǔn)這個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿爭(zhēng)調(diào)節(jié)人們對(duì)住房的需求。

租金房?jī)r(jià)比規(guī)律性

不論人們發(fā)沒發(fā)現(xiàn)，認(rèn)不認(rèn)識(shí)，信不信服，房?jī)r(jià)和房租不論何時(shí)都有一個(gè)比例，也就是房?jī)r(jià)房租比。這是個(gè)規(guī)律性的東西，什么是規(guī)律呢，簡(jiǎn)單說：規(guī)律就是“自然界和社會(huì)諸現(xiàn)象之間必然、本質(zhì)、穩(wěn)定和反復(fù)出現(xiàn)的關(guān)系。”

租金房?jī)r(jià)比計(jì)算公式

租金房?jī)r(jià)比，指每平方米的房?jī)r(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)。不過一般來說，大都習(xí)慣于使用房?jī)r(jià)租金比。（較長(zhǎng)時(shí)間的參數(shù)還涉及到精算問問題。精算是運(yùn)用統(tǒng)計(jì)、辯證方法同未來打交道的較為精確的數(shù)學(xué)。）

租金房?jī)r(jià)比界定指標(biāo)

一般情況下，若要滿足正常投資回報(bào)要求，房?jī)r(jià)租金的比值為180-240.如果房?jī)r(jià)租金比超過240，靠房租需要超過20年才能回收本金，外加房屋折舊、修繕費(fèi)用，最終回收時(shí)間可能超過30年，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值非常小，房?jī)r(jià)高估泡沫非常嚴(yán)重；如果低于180，說明該區(qū)域投資潛力較大。