一、起草背景

黨中央、國務院高度重視老舊小區改造工作，2019年12月中央經濟工作會議指出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。近年來，我省積極推進老舊小區改造，取得良好成效，但是仍然存在改造資金籌措渠道窄、設施改造協調難度大、公共服務統籌改造少、后續長效管理難落實等問題，必須通過政策創新，認真系統地加以解決。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實推進老舊小區改造工作，省住房城鄉建設廳按照省委、省政府部署，經認真調查研究和廣泛征求意見，起草了《山東省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案》，2019年12月4日省政府常務會議和2020年2月19日省委財經委員會第五次會議審議通過。

二、《方案》主要內容

《方案》包括總體要求、統籌實施、創新改造方式和融資模式、創新支持政策和配套措施、強化實施保障等共5個部分內容。

（一）總體要求。明確改造范圍是2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。明確工作目標是到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務。

（二）統籌實施。明確了7個方面的實施重點，即建立老舊小區數據庫，編制改造計劃；分基礎、完善、提升三類，因地制宜制定改造標準；堅持共同締造原則，引導小區群眾積極參與；堅持同步設計、同步實施，強化專營設施協同改造；深入挖掘小區內及周邊空間資源，完善社區服務設施；簡化手續，提高審批效率；加強工程建設管理和物業管理，提高群眾獲得感、滿意度。

（三）創新改造方式和融資模式。按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮低效用地再開發，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式。

（四）創新支持政策和配套措施。提出了加強規劃統籌、探索土地支持政策、創新財政資金政策、創新不動產登記做法、加大信貸支持等政策措施。

（五）強化實施保障。省級建立老舊小區改造工作協調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區）政府為實施主體，建立協調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

三、《方案》主要創新點

《方案》主要有三方面創新。

一是思路創新。以居民自愿、自下而上的思路，生成改造項目和計劃；以因地制宜、完善提升的思路，確定改造內容和標準；以黨建統領、共同締造的思路，引導居民積極參與；以協同改造的思路，支持專營單位出資改造；以資源整合利用的思路，完善社區服務設施；以聯合審批的思路，提高審批效率；以聯動改造、四位一體的思路，加強工程管理和物業管理。

二是模式創新。改變單就老舊小區搞改造的老模式，把老舊小區改造與其他城市建設、改造項目捆綁統籌或組合，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式，探索形成政府引導、市場運作的可持續改造模式，充分發揮穩投資、促消費、惠民生的綜合效益。

三是政策創新。與城鎮低效用地再開發政策緊密結合，提出了老舊片區改造項目生成、合理放寬規劃技術指標、土地出讓支持、整合財政資金、運用政府債券等政策措施，為工作開展提供政策保障。 2100433B

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，深入推進城鎮老舊小區改造，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，把城鎮老舊小區改造作為重大的民生工程和發展工程，結合城鎮低效用地再開發，補齊城市配套設施和人居環境短板，完善社區管理和服務，創新政府引導、市場運作的可持續改造模式，提升居民居住環境和生活質量。

（二）改造范圍。老舊小區是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區”。

二、統籌實施

（一）編制老舊小區改造計劃。市、縣（市、區）政府要對老舊小區全面調查摸底，建立老舊小區數據庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區）、市、省老舊小區改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。

（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區和周邊區域的改造內容進行豐富和提升?；A類改造主要是拆違拆臨、安防、環衛、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規整等，突出解決基礎設施老化、環境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區和物業用房、建筑節能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施以及智慧社區等。由市、縣（市、區）確定老舊小區改造標準。

（三）引導小區群眾積極參與。加強社區黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發動群眾共謀共建共管共評，實現改造成果共享。社區黨組織、居委會組織業主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業管理模式，實行“一小區一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內門窗、裝修等消費。

（四）強化專營設施協同改造。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業此類支出負擔。

（五）完善社區服務設施。集約高效利用土地，深入挖掘小區內空間資源，整合小區周邊零星碎片化土地，利用機關企事業單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區內及周邊健全社區養老、托幼、醫療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規定標準建設完善社區黨群服務中心。

（六）提高項目審批效率。簡化老舊小區改造項目審批，征求居民意見編制的改造方案，由縣（市、區）住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃部門聯合審查批準。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，優化老舊小區改造土地、環評等手續。

（七）加強工程建設管理和物業管理。鼓勵以街道或社區為單位對區域內的老舊小區聯動改造，統一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。建立老舊小區改造評價機制和信息管理系統。推行社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業共商事務、協調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區物業管理模式，改造后的老舊小區實現物業管理全覆蓋。

三、創新改造方式和融資模式

按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩健康發展、培育形成相對穩定現金流、引入社會資本的原則，結合城鎮低效用地再開發，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關區域改造方式和融資模式。

（一）大片區統籌平衡模式。把一個或多個老舊小區與相鄰的舊城區、棚戶區、舊廠區、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統籌，生成老舊片區改造項目，加大片區內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統籌搭配，實現自我平衡。

（二）跨片區組合平衡模式。將擬改造的老舊小區與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區改造支出，實現資金平衡。

（三）小區內自求平衡模式。在有條件的老舊小區內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區改造支出。

（四）政府引導的多元化投入改造模式。對于市、縣（市、區）有能力保障的老舊小區改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統籌政策資源，籌集改造資金。

（五）鼓勵各地結合實際探索多種模式。引入企業參與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營等。

四、創新支持政策和配套措施

（一）加強規劃統籌。市、縣（市、區）住房城鄉建設、自然資源和規劃部門組織編制老舊片區改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區域，優化資源配置，策劃、設計可以產生現金流的老舊片區改造項目。對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務設施的，在不違反國家有關強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區統籌改造或跨片區組合改造的政策措施。把大片區統籌改造和跨片區組合改造與城鎮低效用地再開發項目統籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區“15分鐘生活圈”內城鎮低效用地再開發整理騰出的土地，優先用于建設社區服務設施。

（三）創新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統籌安排資金用于老舊小區改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區改造試點任務或融資試點任務的項目擇優給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區改造；嚴格執行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規定，對符合條件的老舊小區改造項目可通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區的民政、城市建設和管理、文化、衛生、商務、體育等渠道相關資金，統籌投入老舊小區改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。

（四）創新不動產登記做法。小區內增加公共建筑的，立項前與小區業委會、居委會等相關方達成權屬協議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

（五）加大信貸支持。國家開發銀行山東省分行、中國農業發展銀行山東省分行在依法合規、風險可控的前提下，加大對老舊小區改造項目的金融服務力度，優化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業銀行、基金公司等金融機構創新金融產品，改善金融服務，為老舊小區改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。

五、強化實施保障

省級建立老舊小區改造工作協調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區）政府為實施主體，建立協調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

《贛州市推進城鎮老舊小區改造實施方案》（以下簡稱《方案》）經市政府同意，以市住建局、市發改委、市財政局名義印發，現將有關要點解讀如下：

一、起草背景

2019年8月21日，省住建廳聯合省發改委、省財政廳根據《住房和城鄉建設部辦公廳 國家發展改革委辦公廳 財政部辦公廳關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）文件要求，制定出臺了《關于推進全省城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（贛建城〔2019〕26號）?！吨笇б庖姟访鞔_了全省城鎮老舊小區改造總體要求、基本原則、主要任務和保障措施等，并要求各地結合實際情況，制定具體的改造內容清單和可操作的改造標準等。

二、起草過程

一是充分調研了解情況。為確保《方案》更接地氣、更具有可操作性，在起草過程中，市住建局開展了多次專題調研，充分聽取縣（市、區）、街道辦（城關鎮）、社區干部和居民的意見。

二是全面摸查現狀情況。為確?！斗桨浮犯泳珳剩髂甓热蝿瞻才鸥雍侠?，市住建局會同發改委、財政局于9月中旬組織各縣（市、區）住建局對照《指導意見》，全面對轄區內老舊小區進行重新摸排。

三是充分征求了有關單位意見。市住建局、市發改委、市財政局將《方案（征求意見稿）》分兩次向市自然資源局、市城管局等18個市直（屬）單位（企業）和20個縣（市、區）政府（管委會）征求了意見，收到意見27條，采納18條，部分采納8條，不予采納1條，最終形成《方案》并報市政府同意印發。

三、主要內容

《方案》包括總體目標、改造范圍及內容、申報程序、組織實施管理、保障措施等五方面內容，同時提出了全市城鎮老舊小區改造五年任務計劃安排和城鎮老舊小區改造內容及標準等。

在任務計劃安排方面，以2019年為起點，按五年內全面完成建成于2000年以前的城鎮老舊小區改造。其中，2019年納入中央補助支持老舊小區改造項目61個，涉及住戶13892戶；2020年申報中央補助支持老舊小區改造項目135個，涉及住戶25678戶。2020年和2021年為實施改造重點年，2022年和2023年為工作收尾年。

在老舊小區改造范圍方面，既按照省廳《指導意見》明確了申報中央獎補資金老舊小區項目范圍，又結合章貢區等實際情況，把建成于2000年以后但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區等也可納入當地改造范圍，但不納入申報中央獎補資金項目范圍。

在老舊小區改造內容和標準方面，圍繞“小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造、居住環境改優”等四個方面實施提升改造，重要突出完善水、電、氣、路等基礎設施和提升服務設施。對于納入中央補助支持老舊小區改造計劃的項目，改造內容須包括對水、電、氣、路4項設施中至少2項進行更新。結合小區實際和居民意愿，實施加裝電梯、提升綠化、開展雨污分流、增設停車設施、設置監控系統和新增文體設施等改造。一是小區面貌改觀，包括違建拆除、環境整治、圍墻和大門、路燈照明、監控系統、停車管理系統、廣告排位或宣傳欄等7項的改造內容和標準，如對小區內各種私搭亂建的違章違法建筑依法進行拆除，對小區內各類小廣告進行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修繕、樓道修繕、煙道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6項的改造內容和標準，如對滲漏、破損、老舊的建筑物外立面進行修繕翻新，統一規劃外立面空調機位等。三是基礎設施改造，包括供水、供電、供氣、弱電、市政道路、區間道路、環衛設施、消防設施、雨污管網等9項的改造內容和標準，如對進出小區的市政道路、市政雨污管網進行鋪設、修繕，綜合考慮小區居民日常生活、電動車充電樁及加裝電梯等用電需求等。四是居住環境改優，包括適老設施、綠化環境、文體休閑、公共服務、加裝電梯等5項的改造內容和標準，如完善無障礙設施，修繕提升現有小區綠地等。 2100433B

各縣（市、區）人民政府，贛州經濟技術開發區、蓉江新區管委會，市直有關部門，市屬、駐市有關單位：

經市政府同意，現將《贛州市推進城鎮老舊小區改造實施方案》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

贛州市住房和城鄉建設局 贛州市發展和改革委員會 贛州市財政局

2019年12月27日

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，切實改善居民居住環境和生活品質，推動城鎮老舊小區向新型城市社區轉變，構建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現城市均衡發展。近日，市政府辦公室印發了《平頂山市城鎮老舊小區改造工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），現將文件有關內容解讀如下。

一、《實施方案》出臺的背景是什么

實施城鎮老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題、讓人民群眾共享美好生活的重要舉措。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視城市工作，對包括城鎮老舊小區改造在內的城市發展工作作出了全面部署。總書記指出，要加快老舊小區改造;不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局會議上，總書記再次強調，要實施城鎮老舊小區改造、城市停車場建設等補短板的工程。李克強總理也多次對加快城鎮老舊小區改造提出了明確要求，2019年10月14日在西安考察時還專門實地查看了老舊小區改造的情況。

省委、省政府按照黨中央、國務院決策部署，把老舊小區改造作為百城建設提質工程的重要內容同步謀劃、統籌推進，全面實施城鎮老舊小區改造工作。

二、《實施方案》明確了什么主要目標任務

用兩年左右的時間完成全市城鎮老舊小區改造，有效解決設施老、環境差、服務缺、管理弱等問題，基本達到“園區道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網規整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業服務規范”10項目標。

三、《實施方案》的主要內容有哪些

《實施方案》共分為七大組成部分，在明確改造范圍和改造內容的同時，還體現了支持老舊小區改造的組織保障、實施步驟和資金來源等一系列政策，重點有以下內容：

一是明確改造范圍和改造內容。改造范圍主要包括城鎮建成于2000年以前、基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區。已納入各級城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區，以居民自建住房為主的區域和城中村，以及已實施“三供一業”改造的小區等，不納入城鎮老舊小區改造范圍。改造內容包含基礎設施、住宅建筑本體、居住環境、配套公共服務設施四個方面。

二是明確組織保障。成立市政府主要負責同志任組長，常務副市長、分管副市長任副組長，市委市政府相關負責同志、市直相關單位主要負責同志、各縣（市、區）政府主要負責同志任成員的工作領導小組。

三是明確實施步驟。主要分組織宣傳、制定方案、組織實施、工程驗收、物業接管、項目評估六個階段。

四是明確資金來源。各縣（市、區)積極爭取中央和省財政對城鎮老舊小區改造的專項補貼資金；按照“誰受益、誰出資”的原則，建立健全市場主體投資、專業公經營單位優惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區級財政統籌落實的多渠道資金籌措機制。 2100433B