《廣州市老舊小區改造工作實施方案》是2021年廣州市人民政府辦公廳發布的通知。

為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）和《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）的工作部署，結合市委、市政府《關于深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進高質量發展的工作方案》精神，為滿足人民群眾美好生活需要，持續探索超大型城市有機更新實現高質量發展的新路徑，扎實推進老舊小區改造，制定本方案。

　一、工作目標

新時期老舊小區改造要健全居民群眾參與機制、調動各方參與，完善社會治理體系，在實現城市人居品質提升的基礎上挖掘文化資源，提升產業活力，向提升城市綜合實力邁進。強化頂層設計，建立健全老舊小區改造工作機制，全面摸查2000年底前建成的老舊小區，按照“細分階段、動態管理”原則，以混合改造“留、改、拆、建”為創新點和突破口，與舊城改造相結合實現有機更新，持續為“老”城市注入“新”活力。

（一）精準施策有序推進。

第一階段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在冊、納入實施計劃、目前正在推進的323個項目（484個小區）的改造任務（見附件1）；完成全市老舊小區助殘設施改造；完成2000年底前建成老舊小區改造需求的摸查工作，基本建成老舊小區數據庫；推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。

第二階段（2021年7月—2025年12月），按照“成片連片，分步實施”的原則，結合老舊小區數據庫存量，建立儲備項目庫，每年滾動修編老舊小區改造計劃。將片區劃分為若干實施項目，逐年推進。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區改造任務。

（二）創新改造機制體制。

到2021年，進一步完善老舊小區改造的制度框架和工作機制，在項目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產業導入、金融支持和長效運營管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區改造政策體系。

二、實施內容

（一）改造對象。老舊小區是指我市行政區內建成年代較早，失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區。

（二）改造內容與標準。老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類、統籌類。基礎類要發揮財政資金主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。

1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要包括小區內道路、供排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統、消防設施、無障礙設施以及與小區聯系的基礎設施的改造提升。

2. 完善類。滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括環境及配套設施改造建設等內容。如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建筑節能改造、機動車泊位等。

3. 提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施，養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施，以及危房治理、智慧社區、海綿城市、規范化物業管理等。

4. 統籌類。統籌各條塊項目實施，聚力老舊小區改造，推進公共服務覆蓋群眾身邊的“最后一公里”。一是市、區各職能部門相互聯動，共同謀劃，統籌各專業改造力量，協同推進老舊小區“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設施、拆除違建、垃圾分類、燃氣入戶、綠化美化等改造；二是統籌完善社區基本公共服務設施，以社區為基本單元，以建設完整社區為導向，逐步構建以幼有所育、學有所教、老有所養、住有所居等為目標，涵蓋公共教育、醫療衛生、公共文化體育、殘疾人服務等領域的社區基本公共服務體系。各內容對應職能部門共同謀劃、同步推進實施。

以上四類改造內容，具體實施類別要結合片區（社區）老舊小區居民需求和實際條件確定。

　三、實施路徑

（一）混合改造有機更新。挖掘文、商、旅、創價值街區，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，引入優質產業、企業，高水平統籌推進有機更新。

（二）企業規模化建設運營。統籌小區存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經營（BOT）等模式，引入企業或國企平臺等市場化方式推進，實現老舊小區改造項目全生命周期建管一體化。

（三）政府與社會投資組合實施。采取“政府投資 社會投資”的組合原則，引入社會資本組合實施；對于不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區，采取政府“保基本”的原則實施改造。

四、資金籌措

已納入《廣州市老舊小區改造三年（2018—2020）行動計劃》（穗更新函〔2018〕702號）及歷年市政府投資計劃的項目，按原市、區出資比例繼續執行；其他的項目改造資金由各區政府負責。建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業經營單位出資多種模式靈活組合的機制。

（一）政府財政資金。各區政府可采取以下四種方式籌集資金：

1. 統籌“三舊”（舊村、舊廠、舊城）改造項目，在區級土地公開出讓時，可將周邊老舊小區改造配建項目納入出讓公告一并實施；也可采取聯動改造、異地平衡的方式，統籌“三舊”改造項目與老舊小區改造同步實施。

2. 可結合“三舊”改造項目，按比例或一定額度從中提取老舊小區改造資金，統籌用于轄區內老舊小區改造。

3. 各區政府在每年土地出讓金收益中，可提取0.5%—2%用于老舊小區改造專項資金，也可使用國有住房出售收入存量資金用于老舊小區改造。

4. 可申請中央財政補助、中央預算內投資、省級資金補助和發行政府專項債籌集改造資金。

市級財政每年安排專項經費，采取競爭性分配方式對各區老舊小區改造進行補貼。競爭性分配方案另行制定。

（二）社會資本。區政府可成立區級城市更新公司或引入企業參與老舊小區改造，通過對既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效閑置用地等方式，合理調整使用功能，適當增加經營性功能，獲得建設資金和后續管養資金，促進小區實現長效管養。鼓勵原產權單位對房改房給予資金支持。

（三）專業經營單位。引導專業經營單位履行社會責任，明確相關設施設備產權關系，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升。落實稅費減免政策，專業經營單位參與政府統一組織的老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，可以作為該設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業當期費用稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。

（四）居民出資。建立激勵機制，引導居民出資，落實居民出資責任，健全群眾參與機制。政府優先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿的小區實施改造。居民可采取以下四種方式或其他方式出資參與改造：

1. 直接出資參與改造，居民通過集資對樓棟本體（如屋面、外墻、防盜門、樓梯間等）進行修繕；也可通過捐資捐物、投工投勞參與改造。

2. 讓渡小區公共收益（如戶外廣告、停車、社區低效空間再利用等收益），通過引入規模化運營企業運營，用于小區的改造和日常維護管理。

3. 完善小區后續管養，小區改造前居民集資建立后續管養基金，并承諾引入專業物業管理或準物業管理的，優先納入改造計劃。

4. 支持小區居民提取公積金，用于加裝電梯等自住住房改造，對于集資加裝電梯的居民，各區政府根據實際可給予適當的財政補助。鼓勵居民結合小區改造進行戶內改造或裝飾裝修、家電更新。

　五、金融支持

（一）量身制定融資方案。金融機構要緊密結合老舊小區改造模式特點，推進業務創新、流程創新，開發適宜金融產品。對融資規模較大的改造項目，可通過銀團貸款等方式，集中金融資源，給予融資支持。

（二）支持片區改造項目融資。對于片區統籌平衡模式或跨片區組合平衡模式生成的老舊小區改造項目，探索在本區內跨項目統籌、開發運營一體的新模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營，實現項目資金平衡，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持。

（三）支持項目以預期收益提供融資增信。對于小區混合改造類的項目，能夠通過新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，金融機構可以相關設施改造后產生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。

六、保障措施

（一）強化組織領導。市城市更新工作領導小組負責指導全市老舊小區改造工作，審議五年工作方案、改造規劃、年度改造計劃等重要文件；市住房城鄉建設局負責統籌全市老舊小區改造項目實施和政策制定工作，市各職能部門根據職能分工制定老舊小區改造配套政策。 2100433B

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，切實改善居民居住環境和生活品質，推動城鎮老舊小區向新型城市社區轉變，構建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現城市均衡發展。近日，市政府辦公室印發了《平頂山市城鎮老舊小區改造工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），現將文件有關內容解讀如下。

一、《實施方案》出臺的背景是什么

實施城鎮老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題、讓人民群眾共享美好生活的重要舉措。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視城市工作，對包括城鎮老舊小區改造在內的城市發展工作作出了全面部署。總書記指出，要加快老舊小區改造;不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局會議上，總書記再次強調，要實施城鎮老舊小區改造、城市停車場建設等補短板的工程。李克強總理也多次對加快城鎮老舊小區改造提出了明確要求，2019年10月14日在西安考察時還專門實地查看了老舊小區改造的情況。

省委、省政府按照黨中央、國務院決策部署，把老舊小區改造作為百城建設提質工程的重要內容同步謀劃、統籌推進，全面實施城鎮老舊小區改造工作。

二、《實施方案》明確了什么主要目標任務

用兩年左右的時間完成全市城鎮老舊小區改造，有效解決設施老、環境差、服務缺、管理弱等問題，基本達到“園區道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網規整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業服務規范”10項目標。

三、《實施方案》的主要內容有哪些

《實施方案》共分為七大組成部分，在明確改造范圍和改造內容的同時，還體現了支持老舊小區改造的組織保障、實施步驟和資金來源等一系列政策，重點有以下內容：

一是明確改造范圍和改造內容。改造范圍主要包括城鎮建成于2000年以前、基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區。已納入各級城鎮棚戶區改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區，以居民自建住房為主的區域和城中村，以及已實施“三供一業”改造的小區等，不納入城鎮老舊小區改造范圍。改造內容包含基礎設施、住宅建筑本體、居住環境、配套公共服務設施四個方面。

二是明確組織保障。成立市政府主要負責同志任組長，常務副市長、分管副市長任副組長，市委市政府相關負責同志、市直相關單位主要負責同志、各縣（市、區）政府主要負責同志任成員的工作領導小組。

三是明確實施步驟。主要分組織宣傳、制定方案、組織實施、工程驗收、物業接管、項目評估六個階段。

四是明確資金來源。各縣（市、區)積極爭取中央和省財政對城鎮老舊小區改造的專項補貼資金；按照“誰受益、誰出資”的原則，建立健全市場主體投資、專業公經營單位優惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區級財政統籌落實的多渠道資金籌措機制。 2100433B

各縣（市、區）人民政府，城鄉一體化示范區、高新區管委會，市人民政府各部門：

《平頂山市城鎮老舊小區改造工作實施方案》已經2019年12月11日市政府第48次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

2019年12月20日