《管理科學技術名詞》第一版2100433B

由特許權所有人融資、設計并提供可投產的工程、并通過在特許期間運行和維護工程而獲取回報的工程建設模式。

目前，國際上項目融資常用的融資模式包括：投資者直接安排項目融資模式、投資者通過項目公司安排項目融資模式、以“產品支付”為基礎的項目融資模式和ABS項目融資模式等。

(一)房地產投資者直接安排融資的模式

房地產投資者直接安排融資的模式是由項目投資者直接安排項目的融資，并且由項目投資者直接承擔起融資安排中相應的責任和義務，可以說是結構最簡單的一種項目融資模式。投資者直接安排項目融資的模式，在投資者直接擁有項目資產并直接控制項目現金流量的投資結構中比較常用。這種模式一般適用于房地產投資者本身財務結構不很復雜，并且房地產投資者的資信狀況很好的情況。它有利于投資者稅務結構方面的安排，對于資信狀況良好的投資者，直接安罰徹資還可以獲得相對成本較低的貸款，這是因為即使是安排有限追索的項目融資，但由于是直接使用投資者的名義，對大多數銀行來說資信良好的公司名譽本身就是—種擔保。

對于房地產投資者直接安排融資的模式，其投資結構一般是非公司型合資結構，投資者可以根據其投資戰略的需要，靈活地安排融資，債務比例安排也比較靈活，投資者還可以充分利用自身與銀行的良好關系和資信等級，以降低融資成本。但是，這種模式由于是非公司型合資結構，往往具有合伙企業的許多特點，投資者在法律上對項目要承擔很多方面的無限連帶責任，也不易實現貸款的有限追索，較難降低房地產投資者的融資風險。

(二)房地產投資者通過項目公司安排項目融資模式

房地產投資者通過項目公司安排項目融資模式，是由房地產項目的各個投資者共同投資組建一個具有法人資格的項目公司，再以該項目公司的名義擁有、經營項目和安排融資。這種模式的投資結構一般為公司型合資結構，融資由項目公司直接安排，主要信用保證來自項目公司的現全流量、項目資產以及房地產投資者所提供的與融資有關的擔保和商業協議。該模式的具體操作方式一般如下：第一，房地產投資者根據公司章程組建房地產項目公司，注入規定的股本資金，注冊成立房地產項目公司；第二，房地產項目公司作為獨立法人，簽署一切與項目建設、市場和融資有關的合同，安排項目融資，建設經營并擁有項目；第三，房地產項目公司償還債務，并按相關協議和章程對股東進行分配。

(三)以“產品交付”為基礎的房地產項目融資模式

以“產品支付”為基礎的項目融資模式是項目融資的早期形式之一，起源于20世紀50年代美國的石油天然氣項目開發的融資安排。以“產品支付”為基礎的項目融資安排是建立在由貸款銀行或融資中介機構購買項目的全部或部分產品的未來銷售收入或租金收人的權益的基礎上的。在這種項目融資模式中，提供融資的貸款銀行從項目中購買到一特定份額的產品，這部分產品的收益也就成為項目融資的主要償債資金來源，貸款銀行是通過直接擁有項目產品的收益，而不是通過抵押或權益轉讓的方式來實現融資的信用保證。

以“產品支付”為基礎的項目融資模式適用于項目產品數量和現金流量能夠比較準確地計算的項目。以“產品支付”為基礎的房地產項目融資模式是建立在由貸款銀行購買房地產的全部或部分未來銷售收入的權益的基礎上的。產品支付融資所能安排的資金數量等于貸款銀行所購買的房地產的預期未來收益在一定利率條件下貼現出來的資金現值。其具體特征如下：第一，由貸款銀行或房地產投資者建立一個“融資中介機構”，購買項目一定比例的房地產作為融資基礎；第二，貸款銀行為融資中介機構安排用以購買這部分房地產的資金，融資中介機構再根據產品支付協議將資金注入房地產項目；第三，在項目進人銷售期后，根據銷售代理協議，項目公司作為融資中介結構的代理銷售房地產，銷售收入將直接進入融資中介機構，用來償還債務。

(四)房地產ABS項目融資模式

ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以資產支持的證券化的意思。房地產ABS項目融資模式是以房地產項目所擁有的資產為基礎，以房地產項目資產的未來收益為保證，通過在國際資本市場發行高檔債券來籌集資金的一種房地產證券融資方式。其主要目的在于通過其特有的提高信用等級的方式，使得原本信用等級較低的項目照樣可以進入國際高檔證券市場，利用該市場信用等級高、債券安全性和流動性高、債券利率低的特點，大幅度降低發行債券籌集資金的成本。

房地產ABS項目融資模式的具體操作步驟為：

第一，組建能獲得國際上權威性資信評估機構授予高資信等級的房地產信托投資公司、投資保險公司或其他獨立法人機構，即組建特別目的公司(SPC)；

第二，以合同協議等方式將房地產投資者所擁有的地產項目資產的未來現金收入的權利轉讓給SPC，從而將房地產投資者本身的風險隔斷，SPC的融資風險僅與項目的未來現金收入有關，而與房地產投資者本身的風險無關，從而提高了資信級別；

第三，SPC直接在資本市場上發行債券籌集資金，并將通過發行債券籌集的資金用于房地產項目，SPC借助本身較高的信用等級，從而降低債券的利率；第四，SPC利用房地產項目的現金流量清償債券本息。從其操作步驟可以看出，房地產ABS項目融資模式是通過SPC發行高檔債券籌集資金，這種負債不反映在房地產投資者自身的資產負債表上，從而避免了對房地產投資者資產質量的限制。而且國際高檔債券市場利率較低，這為房地產ABS項目融資模式應用于資金需求量大的優質房地產項目提供了廣闊空間。