一、編制背景

我市村民建房自2008年以來一直執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見》（珠府[2008]160 號）、《珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見》（珠府[2012]147 號）中“新建村民住宅每戶不超出五層且建筑面積不超出400 平方米”的規(guī)定，該建房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行以來，我市出現(xiàn)了大量頂上限建設(shè)的情況，連片的五層住房嚴(yán)重破壞了原有的鄉(xiāng)村風(fēng)貌格局。

鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略要求鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)應(yīng)注重保持鄉(xiāng)土風(fēng)貌，突出鄉(xiāng)土風(fēng)情，防止“千村一面”。因此，2019年及時出臺《珠海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)鄉(xiāng)村建設(shè)風(fēng)貌管控工作的通知》（珠府函[2019]23號），暫停執(zhí)行上述建房標(biāo)準(zhǔn)。為規(guī)范珠海市村民建房行為，改善農(nóng)村人居環(huán)境，突顯珠海地方特色,建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，需對原村民建房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行變更調(diào)整，特擬定《珠海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)我市村民建房風(fēng)貌管理的通知》。

二、制定依據(jù)

1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2019修正）；

2、《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法》

3、《自然資源辦公廳關(guān)于加強(qiáng)村莊規(guī)劃促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的通知》（自然資辦發(fā)[2019]35號）

4、《中共中央 國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》（中發(fā)[2018]1號）

5、《中共廣東省委 廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施意見》（粵發(fā)[2018]16號）

6、《關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見》（珠府[2008]160 號）；

7、《珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見》（珠府[2012]147號）；

8、《珠海市人民政府關(guān)于加強(qiáng)鄉(xiāng)村建設(shè)風(fēng)貌管控工作的通知》（珠府函[2019]23號）；

三、主要起草內(nèi)容

（一）加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)的規(guī)定

《自然資源辦公廳關(guān)于加強(qiáng)村莊規(guī)劃促進(jìn)鄉(xiāng)村振興的通知》（自然資辦發(fā)[2019]35號）提出“村莊規(guī)劃是法定規(guī)劃”，是“是開展國土空間開發(fā)保護(hù)活動、實施國土空間用途管制、核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)項目規(guī)劃許可、進(jìn)行各項建設(shè)等的法定依據(jù)”，要求“堅持先規(guī)劃后建設(shè)”，本次通知按照國家、省相關(guān)要求，突出鄉(xiāng)村規(guī)劃對村民建房的管控引導(dǎo)作用，提出“堅持先規(guī)劃后建設(shè)，各區(qū)（管委會）要加快完成村莊規(guī)劃全覆蓋。編制村莊規(guī)劃要充分征求村民意見，力求簡單、實用、易懂。村民建房應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃，不符合規(guī)劃要求的，一律不得批準(zhǔn)。”

（二）村民建房標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定

根據(jù)《關(guān)于規(guī)范我市農(nóng)民（被征地農(nóng)民）建房管理的若干意見》（珠府[2008]160 號）、《珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見》（珠府[2012]147 號），珠海市原村民建房標(biāo)準(zhǔn)為“新建村民住宅每戶不超出五層且建筑面積不超出400 平方米”，本次通知結(jié)合其他省市宅基地面積及建房標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定、珠海市農(nóng)村宅基地分配面積及需求統(tǒng)計、珠海市原報建審批的建筑層高統(tǒng)計，對原村民建房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，調(diào)整為：“新批準(zhǔn)的宅基地用地面積原則上為每戶120平方米，建筑面積不超出400平方米。建筑層數(shù)不超出三層半（半層面積不得超出第三層面積的一半），建筑首層層高不超出3.9米，一般層層高不超出3.3米。”

另對已分配宅基地規(guī)定面積達(dá)到或超出120平方米的，村民報建按照上述規(guī)定執(zhí)行；面積不足120平方米的，優(yōu)先就近補齊面積。無法就近補齊的，可由屬地鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌安排調(diào)整。

（三）風(fēng)貌管控的規(guī)定

按照《珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見》（珠府[2012]147號）“村民可委托有資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行房屋和施工圖設(shè)計，也可免費選用《標(biāo)準(zhǔn)圖集》，兩層及以下的村民住宅可用簡圖報建”。本次結(jié)合現(xiàn)實情況，進(jìn)一步突出圖集和鄉(xiāng)村規(guī)劃對鄉(xiāng)土風(fēng)貌、鄉(xiāng)村特色的管控作用，并規(guī)定“原則上以自然村為單位統(tǒng)一建筑外觀，外觀選型數(shù)量不宜超過三種，內(nèi)部可根據(jù)村民需求靈活分隔。”

（四）嚴(yán)格建房監(jiān)管的規(guī)定

深化村民自治實踐，提出“建立村民建房自治管理長效機(jī)制，鼓勵村委會制訂本村村民建房村規(guī)民約，引導(dǎo)村民依法有序建房。”

同時對管理部門提出“各鎮(zhèn)政府應(yīng)加大對村民建房的巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)、堅決制止違法違規(guī)建房行為。”

（五）其他規(guī)定

考慮到已納入城市更新范圍的鄉(xiāng)村情況特殊，本次通知明確這類鄉(xiāng)村“按照城市更新的相關(guān)政策執(zhí)行。”

為提高村民選用圖集或規(guī)劃建筑選型的積極性，對合法依規(guī)并按照圖集選型外觀建設(shè)的情況予以獎勵，具體規(guī)定為“各區(qū)（管委會）可結(jié)合本區(qū)實際，對符合規(guī)劃要求、依法取得建房手續(xù)、按照農(nóng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖集或村莊規(guī)劃建筑選型外觀建設(shè)的農(nóng)村建房戶給予適當(dāng)獎勵。獎勵細(xì)則由各區(qū)（管委會）另行制訂，獎勵標(biāo)準(zhǔn)由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局統(tǒng)籌。” 2100433B

橫琴新區(qū)管委會，各區(qū)政府（管委會），市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

一、加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)

各區(qū)政府（管委會）要堅持先規(guī)劃后建設(shè)原則，加快完成村莊規(guī)劃全覆蓋。編制村莊規(guī)劃要充分征求村民意見，力求簡單、實用、易懂。村民建房應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃，不符合規(guī)劃要求的，一律不得批準(zhǔn)。

二、規(guī)范建房標(biāo)準(zhǔn)

新批準(zhǔn)的宅基地用地面積每戶不超出120平方米，建筑面積不超出400平方米，建筑層數(shù)不超出三層半（半層面積不得超出第三層面積的一半），建筑首層層高不超出3.9米，一般層層高不超出3.3米。

已分配的宅基地面積達(dá)到或超出120平方米的，村民報建按照上述規(guī)定執(zhí)行。

已分配的宅基地面積不足120平方米的，優(yōu)先就近補齊面積。無法就近補齊的，在控制建筑面積與層數(shù)的前提下，可以分地塊建設(shè)，具體由屬地鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌安排。

三、強(qiáng)化風(fēng)貌管控

村民可免費選用政府制定的農(nóng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖集、村莊規(guī)劃建筑選型，體現(xiàn)鄉(xiāng)土風(fēng)貌、鄉(xiāng)村特色。原則上以自然村為單位統(tǒng)一建筑外觀，外觀選型數(shù)量原則上不超過三種，內(nèi)部可根據(jù)村民需求靈活分隔。

四、嚴(yán)格建房監(jiān)管

建立村民建房自治管理長效機(jī)制，鼓勵村委會（村集體經(jīng)濟(jì)組織）制訂本村村民建房村規(guī)民約，引導(dǎo)村民依法有序建房。

各鎮(zhèn)政府應(yīng)成立村民建房工作小組，加強(qiáng)對村民建房的指導(dǎo)，強(qiáng)化質(zhì)量安全監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)、堅決制止違法違規(guī)建房行為。

五、其他

涉農(nóng)社區(qū)集體土地上的個人建房參照本通知執(zhí)行。已納入城市更新范圍的鄉(xiāng)村，按照城市更新相關(guān)政策執(zhí)行。

各區(qū)政府（管委會）可結(jié)合本區(qū)實際，對符合規(guī)劃要求、依法取得建房手續(xù)、按照農(nóng)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)圖集或村莊規(guī)劃建筑選型外觀建設(shè)的農(nóng)村建房戶給予適當(dāng)補貼或獎勵。補貼或獎勵細(xì)則由各區(qū)政府（管委會）自行制訂，并由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局統(tǒng)籌。

本通知與《珠海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市村民建房管理的意見》（珠府〔2012〕147號）及此前相關(guān)文件不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

本通知自2020年5月9日起施行，有效期五年。

珠海市人民政府

2020年4月7日

廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)鄉(xiāng)村建房宅基地許可證的通知

（1984年3月15日廈府〔1984〕綜058號）

同安縣、郊區(qū)、杏林區(qū)人民政府：

為規(guī)劃好、管理好、使用好我市廣大農(nóng)村土地，適應(yīng)農(nóng)村生產(chǎn)生活日益發(fā)展的要求，避免造成建房混亂現(xiàn)象，遵照國務(wù)院，關(guān)于發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的通知和省政府關(guān)于《福建省人民政府關(guān)于農(nóng)村建房用地管理的暫行規(guī)定》精神，決定印發(fā)我市《鄉(xiāng)村建房用地許可證》，并按以下規(guī)定發(fā)放。

1．1982年2月13日以前凡經(jīng)公社管委會審批的建房用地，必須有市或縣、區(qū)管理部門的審批手續(xù)，換取用地許可證。

2．1982年2月13日以后審批的建房用地，必須有市或縣、區(qū)管理部門的審批手續(xù)，換取用地許可證。

3．除禾山公社范圍內(nèi)用地許可證由市規(guī)劃辦簽發(fā)外，其他縣、區(qū)均由縣、區(qū)農(nóng)房主管部門簽發(fā)，加蓋縣或區(qū)人民政府公章或由縣區(qū)指定的主管部門公章。

4．各縣區(qū)房管部門登記產(chǎn)權(quán)證書，都必須憑用地許可證的紅線圖和平方數(shù)，方能給予辦理。

5．凡違章建筑，少申請多占地等現(xiàn)象，各縣、區(qū)應(yīng)視其情節(jié)輕重，按中央、省的有關(guān)規(guī)定分別給予拆除，罰款（每平方1～10元），補辦手續(xù)等處理，并把處理意見報市建委備案。

6．發(fā)放鄉(xiāng)村用地許可證的同時，可按所申請的用地平方數(shù)：每平方收取0．1～0．2元，該費用作為農(nóng)村規(guī)劃、測量、培訓(xùn)人員、儀器設(shè)備、資料購置等的開辦費和部分臨時參加農(nóng)村建設(shè)、規(guī)劃、管理人員的工資，不得挪作他用，并由同級財政部門督促管理檢查。

7．本通知自收到之日起執(zhí)行。

第五章村民個人建房程序

第十五條 申請村民個人建房的，應(yīng)當(dāng)提交以下材料，并對材料的真實性負(fù)責(zé)：

（一）個人建房申請材料；

（二）身份證和戶籍證明材料；

（三）土地使用權(quán)屬證明材料；

（四）原有房產(chǎn)權(quán)屬證明材料；

（五）危房翻建的，應(yīng)當(dāng)提供房屋鑒定機(jī)構(gòu)出具的危房鑒定書。翻建的危房在文物保護(hù)單位的保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)，或在歷史文化街區(qū)、歷史地段內(nèi)的,還應(yīng)當(dāng)提供文物保護(hù)部門同意的證明材料。

（六）擬建房屋與相鄰建筑毗連或者涉及到公用、共用、借墻等關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)提供相鄰建筑所有權(quán)人同意的書面材料。

第十六條 村民個人建房，按下列程序報批：

（一）申請人向戶口所在地村民委員會（社區(qū)居民委員會）提出書面建房申請，并提供相關(guān)證明材料。

（二）村民委員會（社區(qū)居民委員會）集體討論建房申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織村民小組張榜公布，公示期10日。期滿后無異議并符合本辦法規(guī)定的，由村民委員會（社區(qū)居民委員會）簽署意見，并報所屬鎮(zhèn)人民政府（涉農(nóng)街道辦事處）審核。

（三）根據(jù)村莊規(guī)劃，鎮(zhèn)人民政府（涉農(nóng)街道辦事處）在7個工作日內(nèi)進(jìn)行現(xiàn)場踏勘，并對村民個人建房申請進(jìn)行初審，簽署初審意見后報城鄉(xiāng)規(guī)劃部門。

（四）村民個人建房需辦理建房用地手續(xù)的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具用地紅線圖。國土資源部門應(yīng)當(dāng)實地審查申請人是否符合條件，比對用地紅線圖審查擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和地類等。符合用地條件的，國土資源部門核發(fā)《建設(shè)用地審批通知書》。

（五）城鄉(xiāng)規(guī)劃部門接到鎮(zhèn)人民政府（涉農(nóng)街道辦事處）關(guān)于村民個人建房的初審意見及相關(guān)材料后，在20個工作日內(nèi)對材料進(jìn)行審查，符合條件的，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；不符合條件的，作出不予許可的決定。

（六）建房申請人取得建設(shè)工程規(guī)劃許可后，經(jīng)所屬鎮(zhèn)人民政府（涉農(nóng)街道辦事處）驗線后，方可開工建設(shè)。有關(guān)鎮(zhèn)人民政府（涉農(nóng)街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在當(dāng)事人申請后5個工作日內(nèi)組織驗線。

第十七條 有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)村民個人建房：

（一）不符合鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃或村莊規(guī)劃的；

（二）已列入征收土地范圍或規(guī)劃、文化等部門劃定的需要禁止、控制建設(shè)范圍的；

（三）新建住宅不愿交出原有宅基地的；

（四）有非法轉(zhuǎn)讓、出租、贈與宅基地或者房屋行為的；

（五）在集體土地范圍內(nèi)一戶多宅的；

（六）不符合分戶條件以分戶名義申請宅基地的；

（七）申請人戶口雖遷入本村（社區(qū)）但并未履行集體經(jīng)濟(jì)組織成員義務(wù)的；

（八）已實施拆遷安置的；

（九）法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他不得批準(zhǔn)建房的。

村委在研究村民建房申請時，支部書記負(fù)責(zé)召集，召開由村兩委成員和部分黨員、村民代表共同參加，管區(qū)派員列席研究的專題會議。對提出申請建房的村民資格進(jìn)行審查，即審查是否符合申請建房的條件。與會三分之二以上同意視為通過，張榜公布七日無異議后，管區(qū)工作人員、村支部書記、村主任、村經(jīng)辦人簽字蓋章后再加蓋村委公章，分別報鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心與國土資源所申請批準(zhǔn)。