拆遷時(shí)，“住改非”房屋如何補(bǔ)償？

【基本案情】

2016年8月9日，原淮安市清浦區(qū)政府作出房屋征收決定，對(duì)本市某地塊規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋和附屬物實(shí)施征收，并于同日作出房屋征收決定公告并附有房屋征收補(bǔ)償安置方案，原告趙先生、李女士（化名）夫妻二人所有的房屋在征收范圍內(nèi)。為了獲得合理的拆遷補(bǔ)償，趙先生夫婦經(jīng)過打聽，主動(dòng)聯(lián)系了北京圣運(yùn)律師事務(wù)所的王有銀主任，希望能通過委托，拿到一份合理的補(bǔ)償。

2016年8月12日，清浦區(qū)住建局發(fā)布了《房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名情況的公示》及《房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選擇公告》，并向原告發(fā)出了房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選擇意見票，因協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)不成，決定組織被征收人通過多數(shù)決定的方式確定項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)。2016年8月23日，清浦區(qū)住建局發(fā)出了《房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇公告》、《房屋征收項(xiàng)目選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)則》，并向原告送達(dá)了選票，經(jīng)公證，組織了該項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇活動(dòng)。2016年8月26日，清浦區(qū)住建局公布了選擇結(jié)果，先河評(píng)估公司為該征收項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)。

2016年11月18日，先河評(píng)估公司作出了項(xiàng)目評(píng)估價(jià)格公示，公示了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格、被征收房屋初步評(píng)估結(jié)果。2016年11月25日，先河評(píng)估公司對(duì)原告房屋作出報(bào)告，價(jià)格為5734元/平方米。2016年12月2日，原告申請(qǐng)復(fù)核，復(fù)核意見不變。后經(jīng)鑒定，淮安市房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)出具鑒定意見，對(duì)該評(píng)估報(bào)告予以維持。

期間雙方多次談話，但未能就補(bǔ)償問題達(dá)成一致。2017年1月23日被告向原告發(fā)出協(xié)調(diào)會(huì)通知、征收補(bǔ)償方式選擇通知書、舉證通知書，清浦區(qū)住建局提出補(bǔ)償決定申請(qǐng)書，報(bào)請(qǐng)作出房屋征收補(bǔ)償決定。2017年2月7日江浦區(qū)政府作出《國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》，并于2017年2月12日向原告送達(dá)。原告不服，遂提起行政訴訟。

原告趙先生、李女士認(rèn)為被告作出的房屋征收補(bǔ)償決定實(shí)體及程序均違法，侵犯了原告的合法權(quán)益，故起訴請(qǐng)求撤銷《國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》。

被告清江浦區(qū)人民政府答辯稱：一、被告依法作出房屋征收決定，原告在法定期限內(nèi)未復(fù)議也未訴訟；二、被告作出的補(bǔ)償決定合法，評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇程序、房屋評(píng)估程序、補(bǔ)償決定作出的程序均是合法的，因簽約期限內(nèi)未能達(dá)成協(xié)議，經(jīng)征收部門報(bào)請(qǐng)作出補(bǔ)償決定，依法予以公告并送達(dá)，符合法律規(guī)定。綜上，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

江蘇省淮安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，認(rèn)定被告的答辯理由不成立：一、原告是對(duì)補(bǔ)償決定不服，對(duì)征收決定無異議不影響其依法提起行政訴訟；二、被訴房屋征收補(bǔ)償決定認(rèn)定事實(shí)不清、主要證據(jù)不足。本案中，被告清江浦區(qū)政府認(rèn)可原告底層房屋為沿街“住改非”底層房屋，原告的房屋具有營(yíng)業(yè)用房和住宅用房的雙重性質(zhì)，應(yīng)根據(jù)營(yíng)業(yè)年限來確定以營(yíng)業(yè)性用房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)臋?quán)重。但是被告委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告僅按照住宅用房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上僅增加沿街住改非補(bǔ)助費(fèi)作為額外補(bǔ)償，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定，作出判決支持原告趙先生和李女士的訴訟請(qǐng)求，撤銷被告清江浦區(qū)政府作出的《國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定書》。

【圣運(yùn)律師法律分析】

一、“住改非”房屋的征收補(bǔ)償如何認(rèn)定？

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢(shì)，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償”；以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估?！北景阜ㄔ赫J(rèn)定以營(yíng)業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補(bǔ)償數(shù)額合計(jì)計(jì)算，合理合法，切實(shí)地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條對(duì)征收補(bǔ)償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)用房比住宅用房要額外補(bǔ)償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！币话銇碚f，經(jīng)營(yíng)性用房的單價(jià)相對(duì)較高，此部分拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的準(zhǔn)確與否，直接影響到拆遷當(dāng)事人的利益。

二、作出行政行為的行政機(jī)關(guān)被撤銷，該如何維權(quán)？

根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定，行政機(jī)關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)是被告。本案中，因行政區(qū)劃調(diào)整，原淮安市清河區(qū)、淮安市青浦區(qū)撤銷并設(shè)立淮安市清江浦區(qū)，清江浦區(qū)政府繼續(xù)行使原清河區(qū)及青浦區(qū)政府的行政職權(quán)。原告依法向清江浦區(qū)政府提起行政訴訟，并獲得勝訴。

除上述情形外，當(dāng)事人若遇到?jīng)]有繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)的，則作出撤銷決定的行政機(jī)關(guān)是被告，也可以依法進(jìn)行維權(quán)。

【典型意義】

國有土地上房屋進(jìn)行征收時(shí)，房屋的價(jià)值評(píng)估是一步重要的程序。評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告錯(cuò)誤，政府作為征收方以此為依據(jù)作出的征收補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。本案中，導(dǎo)致雙方對(duì)補(bǔ)償數(shù)額產(chǎn)生爭(zhēng)議的因素是房屋的性質(zhì)和用途，房屋權(quán)利人因此對(duì)估價(jià)報(bào)告不服可申請(qǐng)復(fù)核、鑒定，對(duì)補(bǔ)償決定不服可申請(qǐng)復(fù)議、提起訴訟，來維護(hù)自身的合法權(quán)益。